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A Bolha Imobiliária Americana: um estudo de caso

20/01/2021, 12:51

 O que é uma bolha imobiliária, como ocorreu nos EUA e por que o Brasil não apresenta riscos de enfrentar uma.

Por Angela Negrão

A bolha imobiliária acontece quando existe um grande aumento nos preços dos imóveis e a alta não reflete a realidade (1). Como os preços dos imóveis ficam sobrevalorizados, essa bolha tende a “estourar” em algum momento, fazendo com que os preços despenquem em um curto período de tempo (6). O caso de bolha imobiliária mais famosa dos últimos anos ocorreu em 2007, nos EUA, o que ficou conhecido também como a crise do subprime. De maneira resumida, pode-se dizer que a bolha imobiliária americana foi causada pela maior facilidade nos financiamentos de imóveis no país, pela ampliação da securitização e pela intensa desregulamentação do mercado financeiro neste período (6).

Tudo começou com a incorporação no mercado hipotecário de um segmento que não tinha acesso ao crédito – os chamados NINJAS (no income, no job or assets – sem renda, sem emprego ou bens). Este segmento menos nobre de tomadores de empréstimo imobiliário era então classificado na categoria subprime. O problema se agravou quando estes investimentos – as hipotecas do subprime, tradicionalmente vistos como de alto risco, passaram a ser classificados como seguros pelas agências de risco (6, 8). Estes títulos “podres” (de securitização) eram então repassados de maneira pulverizada no mercado financeiro, dando espaço para uma bolha especulativa (o embrião da crise da imobiliária).

Todo esse otimismo fez com que pessoas com renda inferior à adequada, e sem grande estabilidade financeira, conseguissem financiar seus imóveis com menores taxas e maior facilidade (6). A aquisição e venda de imóveis passou a ocorrer de forma especulativa também, ou seja, muitos compravam pensando na venda como uma forma de investimento, pois contavam com a sua valorização. Os imóveis passaram então a ter uma valorização fictícia, dado o aumento extremo da demanda pela facilidade do acesso ao financiamento.

Os financiamentos eram contratados para 30 anos, com prestações e juros fixos baixos nos primeiros 2-3 anos. Após este período as prestações eram ajustadas conforme taxas de mercado. O aumento da inflação levou a um aumento da taxa básica de juros de 1,01% a.a. em 2004 para 5,25% em 2006, o que fez com que o valor das prestações aumentasse ao ponto de se tornar inviável para o segmento subprime, e menos vantajoso para o segmento prime ou para os mutuários “investidores”. Com o aumento dos juros, os preços dos imóveis residenciais estavam acima do valor justo a se pagar, aumentando assim a inadimplência (8).

Muitos mutuários deixaram de pagar seus empréstimos, numa espécie de calote coletivo (6). Os imóveis destes mutuários inadimplentes retornaram ao mercado e seus preços despencaram por conta da enorme oferta – a “bolha” no mercado imobiliário estava instaurada. A subsequente crise de 2008 nos EUA foi impulsionada, portanto, pela queda dos valores dos imóveis, que levou à quebra da seguradora AIG e do banco Lehman Brothers, forçando um pacote de $700 bilhões provido pelo governo norte-americano para dar liquidez ao sistema financeiro e inibir uma depressão maior da economia (2, 6).

Em geral, as crises financeiras costumam apresentar um comportamento em comum: os bancos investem em ativos de alto risco e obtém uma alta rentabilidade até o momento que alguém aponta estes ativos como sendo tóxicos, fazendo com que percam seu valor e liquidez (5). O gatilho surge quando as pessoas tentam, em massa, recuperar o dinheiro diante da perda de confiança, e o contágio se acelera. A de 2008 nos EUA não foi diferente. Começou com as hipotecas subprime, estendeu-se a outros produtos, e os bancos ficaram sem capital para absorver as perdas. A bolha imobiliária americana fez com que o mercado financeiro passasse por novas regulamentações, tornando o crédito mais difícil para proteger a economia.

Existe o risco de acontecer aqui no Brasil?

Os mutuários subprime dos EUA (os NINJAS) são equivalentes às famílias de baixa renda dos programas habitacionais do governo brasileiro. Como forma de evitar uma quebra deste sistema pela inadimplência, foi criado um “Fundo Garantidor” no Brasil, o que não havia nos EUA. No Brasil, o crédito imobiliário para a baixa renda é lastreado pelo FGTS e subsidiado pelo governo, estimulando o crescimento sustentável dos ativos, impulsionando a economia pela geração de empregos através da construção de moradias, além de inibir a especulação e embriões para o surgimento de crises. E o crédito para as classes médias e altas é concedido mediante funding em depósitos de poupança (SBPE) e securitização (8).

Com a queda do juro, a poupança da classe média ficou sem rendimento e o mercado imobiliário se apresenta como um investimento rentável, o que tem impulsionado um aumento da compra de imóveis (2 – 3 e 7). Com a maior demanda, os preços tendem a subir. Já vimos este cenário ocorrer antes e não acabou bem para os EUA. No entanto, de acordo Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), a chance de haver uma bolha imobiliária no Brasil é muito remota (1).

Segundo o levantamento da associação, o cenário de bolha imobiliária está muito distante do Brasil pelos seguintes motivos:

  1. Os bancos e a macroeconomia brasileiros têm solidez;
  2. Não há desregulamentação financeira;
  3. A classe média apresenta forte expansão de renda;
  4. Imóveis produzidos são vendidos para pessoas com capacidade de pagamento;
  5. Não há um aumento de preço sem fundamento, ou seja, os preços não se movem apenas em função do preço futuro;
  6. Ainda que o preço do imóvel valorizasse 11% ao ano, assim como nos Estados Unidos pré-crise financeira, a renda brasileira suporta esse reajuste, porque o aumento dos valores de imóveis é fundamentado.

 DICA DE FILME: A Grande Aposta (The Big Short), que retrata de maneira bem didática como ocorreu a bolha imobiliária americana.

Sinopse: Em 2008, Michael Burry é o dono de uma empresa de Wall Street  e decide investir muito dinheiro no fundo do sistema imobiliário, uma vez que percebe que uma série de empréstimos está em risco de inadimplência, numa espécie de aposta contra o sistema. Suas ações atraem a atenção do corretor Jared Vennet que percebe a oportunidade e passa a oferecê-la a seus clientes. Juntos, ambos tem sucesso na empreitada e passam a fazer uma fortuna tirando proveito do colapso econômico americano.

FONTES:

(1) Bolha imobiliária: há riscos do Brasil enfrentar uma? Disponível em: <https://blog.loft.com.br/bolha-imobiliaria/>. Acesso em: 3 dez. 2020.

(2) FONSECA, César. Juro baixo empurra classe média para bolha imobiliária – César Fonseca. Brasil 247. Disponível em: <https://www.brasil247.com/blog/juro-baixo-empurra-classe-media-para-bolha-imobiliaria>. Acesso em: 3 dez. 2020.

(3) JORGE, Mário; SACHSIDA, Adolfo. TD 1762 – Existe Bolha No Mercado Imobiliário Brasileiro? Disponível em: <https://www.ipea.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=15348>. Acesso em: 3 dez. 2020.

(4) MEDONÇA, Jorge Mário. O crédito imobiliário no brasil e sua relação com a política monetária. Disponível em: <http://repositorio.ipea.gov.br/bitstream/11058/2428/1/TD_1909.pdf>. Acesso em: 3 dez. 2020.

(5) POZZI, Sandro, Bolha imobiliária: dez anos do gatilho da crise que parou o mundo, EL PAÍS, disponível em: <https://brasil.elpais.com/brasil/2017/08/05/economia/1501927439_342599.html>, acesso em: 3 dez. 2020.

(6) REIS, Tiago. Bolha imobiliária e a crise econômica. Disponível em: <https://www.sunoresearch.com.br/artigos/bolha-imobiliaria/>. Acesso em: 3 dez. 2020.

(7) SUTTO, Giovanna. Preços de imóveis sobem em julho e superam a inflação em 2020, mesmo em meio à pandemia. Disponível em: <https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/precos-de-imoveis-sobem-em-julho-e-superam-a-inflacao-em-2020-mesmo-em-meio-a-pandemia/>. Acesso em: 3 dez. 2020.

(8) ZORNOFF, Rafael dos Santos. Sistemas de financiamento imobiliário: comparação entre Brasil e EUA. TCC Instituto de Economia, Unicamp, 2012. Disponível em: <http://www.bibliotecadigital.unicamp.br/document/?code=000899341&opt=1>. Acesso em: 3 dez. 2020.

*A opinião do autor não reflete necessariamente a visão da Brain inteligência estratégica

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