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A Política Urbana e o Mercado Imobiliário

27/08/2020, 14:50

Orlando Ribeiro

Inicio agradecendo o gentil e desafiador convite feito pela BRAIN para colaborar quinzenalmente com uma coluna editorial que objetiva instigar seu seleto e atento rol de clientes e colaboradores no debate continuado dos aspectos da política urbana brasileira que afetam as tomadas de decisão dos negócios imobiliários. Não se objetiva aqui ser a luz da verdade sobre as temáticas que serão abordadas, tampouco, um palanque de críticas ao setor público, responsável pelo planejamento e gestão territorial urbana. O foco das abordagens serão as conjunturas advindas da dinâmica do arcabouço legislativo que pressupõe disciplinar o uso e a ocupação do solo urbano e seus impactos no Mercado Imobiliário. Já adianto que são bem vindas críticas e contribuições, bem como sugestões de temas correlatos.

O que é Política Urbana? A Constituição Federal (BRASIL, 1988) estabeleceu nos artigos 182 e 183 que a política de desenvolvimento urbano é tarefa a ser executada pelo setor público municipal conforme diretrizes gerais fixadas em lei, e estabeleceu que o plano diretor, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana. Além disso, deixou facultativo aos municípios, fazer uso dos instrumentos de parcelamento ou edificação compulsórios, de IPTU progressivo no tempo e da desapropriação, como forma de exigir que proprietários de solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, promovam adequado aproveitamento cumprindo sua função social. Entretanto, foi no ano de 2001, que o Estatuto da Cidade – Lei nº 10.257 (BRASIL, 2001) – veio regulamentar os artigos 182 e 183 da Constituição Federal (BRASIL, 1988) e estabelecer as diretrizes da Política Urbana brasileira. A partir desta data, os municípios com mais de 20 mil habitantes, integrantes de regiões metropolitanas, inseridos em áreas de influência de grande impacto ambiental (âmbito regional e/ou nacional), suscetíveis à ocorrência de deslizamentos, inundações, processos geológicos ou hidrológicos, foram obrigados a construir e aprovar seus respectivos Planos Diretores.

O que é um Plano Diretor? O Prof. Romulo Krafta em seu artigo ‘Cidades versus Planos Diretores’ define o Plano Diretor como um conjunto composto por 3 elementos básicos: [1] um manifesto, [2] um masterplan, e [3] um conjunto de controles. O manifesto trata de valores, princípios e diretrizes gerais que supostamente justificariam e governariam os demais elementos estruturados como “pílulas” doutrinárias inseridas no corpo da Lei. O conjunto de controles, ou regime urbanístico, visam disciplinar o uso do solo enumerando as atividades (permitidas, permissíveis e não permitidas) e a ocupação do solo por meio de indicadores e parâmetros que disciplinem a forma construída. O masterplan caracteriza-se por um conjunto de mapas que demarcam zonas e hierarquias do sistema viário e um conjunto de parâmetros que estabelecem os índices do regime urbanístico para cada zona específica. Portanto, trata-se de uma construção intelectual que segue uma sequência inflexível: geração de visão de futuro; produção de um projeto consistente com essa visão; e elaboração de um conjunto de controles que garantam que distintos agentes intervenientes no processo convirjam para o projeto.

Ocorre que esse modelo tecnocrático que vem sendo praticado na modalidade pseudo-participativa na maioria das cidades brasileiras, contraria a natureza das cidades de serem construídas por meio de adições pontuais discretas de renovação gradativa do estoque imobiliário, geralmente executadas por agentes que atuam de forma isolada e descoordenada, o que fatalmente compromete a eficácia destes planos, e resultam em uma constante tensão entre os agentes públicos responsáveis pelo planejamento urbano local e os agentes privados que atuam no Mercado Imobiliário.

Além disso, nas últimas duas décadas, o extinto Ministério das Cidades promoveu através de uma plataforma digital (Portal CAPACIDADES) um programa de educação continuada que tinha por finalidade disseminar a cultura da utilização dos instrumentos de política urbana previstos no Estatuto da Cidade aos técnicos que atuam no setor público municipal. Esse fato vem transformando os métodos de planejamento urbano no país, em especial, àqueles relacionados aos instrumentos de caráter arrecadatório como o da Outorga Onerosa. E isso vêm mexendo fortemente com o Mercado Imobiliário, uma vez que o setor público, gananciosamente e equivocadamente, se coloca como sócio de empreendimentos imobiliários em áreas urbanas consolidadas. Mas esse é assunto para a próxima publicação.

Por fim concluo imaginando que uma solução gradativa dos conflitos inerentes ao desenvolvimento urbano versus desenvolvimento imobiliário perpassa por caminhos paralelos.

  • Fazer com que os agentes privados que atuam no Mercado Imobiliário sejam capacitados para interpretar a legislação urbanística no mesmo grau de profundidade que os agentes públicos que atuam com o planejamento urbano municipal. Isso pode ser feito por meio de programas de capacitação continuada.
  • Promover eventos de capacitação de agentes públicos que atuam com planejamento urbano em assuntos correlatos ao desenvolvimento do Mercado Imobiliário.
  • Incentivar que os agentes privados do Mercado Imobiliário participem efetivamente, por meio de seus representantes, organizados em entidades de classe, do processo contínuo de acompanhamento e revisão dos Planos Diretores municipais, bem como da formulação da legislação específica que será necessária para seu adequado funcionamento.

Referências:

BRASIL. Constituição (1988). Constituição Federal Brasileira. Diário Oficial da União.

BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Estatuto da Cidade. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da Política Urbana e dá outras providências. Diário Oficial da União.

KRAFTA, Romulo. Cidades versus Planos Diretores. In.Outra vez Porto Alegre: a cidade e seu planejamento. Wrana Panizzi, organizadora. 1 ed. Porto Alegre: CirKula, 2016. 271 p.

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