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A revolução do licenciamento de obras no Brasil e o Mercado Imobiliário.

15/02/2021, 15:52

No artigo anterior, O Reparcelamento e o Mercado Imobiliário na Colômbia analisamos como o as cidades colombianas de Bogotá, Medellín, Envigado e Santiago de Cali têm protagonizado intervenções territoriais mediadas pelos instrumentos Reajuste de Tierras e Integración Inmobiliaria, coordenadas pela Administração Pública (nacional, regional e local), com os propósitos de estruturação e reestruturação territoriais, sob planos que obedecem simultaneamente: às condições atuais e suas projeções, por meio do monitoramento de dados confiáveis e da observação da dinâmica urbana; e, da realização da ações oportunas de correção e fortalecimento locais, e o que isso tem representado ao Mercado Imobiliário colombiano.

Ao final deste artigo, tinha anunciado que o próximo trataria dos conceitos dos principais parâmetros urbanísticos utilizados pela maioria das cidades brasileiras destinados a um ‘pretenso’ controle sobre o parcelamento, uso, ocupação e adensamento do solo urbano. Entretanto, em virtude de sua importância para o fortalecimento e recuperação da dinâmica do Mercado Imobiliário peço licença aos seletos leitores da BRAIN para abordar outro assunto nesta oportunidade. No dia que se comemora o Dia do Arquiteto no Brasil, 15 de dezembro, do ano passado (2020), foi publicado no Diário Oficial da União, a Resolução nº 64[i](BRASIL, 2020) do Comitê para Gestão da Rede Nacional para a Simplificação do Registro e da Legalização de Empresas e Negócios (CGSIM), denominado de Licenciamento Urbanístico Integrado, a Lei de liberdade econômica aplicada ao licenciamento urbanístico.

Segundo a Resolução nº 64 (BRASIL, 2020)[ii], ocorrerá uma significativa transformação (uma verdadeira revolução) no Brasil quanto ao licenciamento urbanístico – emissão de alvará de construção de edificações pelos municípios brasileiros –  com diminuição drástica do número de procedimentos (inúmeros processos de verificação, correções, aprovação, vistorias, etc.), e a consequente diminuição de tempo total para a realização deste procedimento por parte dos agentes públicos municipais (técnicos dos municípios), bem como estaduais (técnicos do Corpo de Bombeiros), que passarão a trabalhar de forma integrada, por meio de uma prática mundial de balcão único para o maior tipo de obras licenciadas possíveis. Ou seja, a Resolução nº 64 (BRASIL, 2020), aplica a dispensa de licenciamentos de baixo risco (estabelecida pela Lei de Liberdade Econômica) para a atividade de construir (alvará de construção) e habitar/utilizar uma edificação (Habite-se). Ou seja, a partir do estabelecido na Resolução, o cidadão poderá construir ou habitar uma edificação de maneira regular através de um simples envio de informações através de um portal unificado.

Acredita-se que com esta prática, será possível substituir o atual modelo excessivamente burocrático, por um modelo que diminui ao máximo as situações com discricionaridade excessiva do agente público, de maneira a preservar a segurança jurídica de seus atos e sua pessoa, além de diminuir as oportunidades de corrupção e favorecimento indevido que fazem com que o Brasil, se encontre atualmente, na preocupante, 170ª (centésima, septuagésima) posição em licenciamento de construção no índice Doing Business do Banco Mundial. Também deve acabar com a intervenção política indevida praticada por muito vereadores neste segmento, que deve ser essencialmente técnico e econômico.

A Resolução nº 64 (BRASIL, 2020) tem como propósito enfrentar 3 (três) problemas: [1] a desconexão entre Prefeituras e Corpo de Bombeiros; [2] o excesso de burocracia e complexidade dos procedimentos de licenciamento de construção de edificações (emissão de alvarás); e [3] a transferência de responsabilidade ao funcionalismo público. O quadro abaixo (ver Quadro 1) apresenta as estratégias para solucionar cada um desses problemas.

Quadro 1 – Principais Problemas Identificados e Soluções Propostas

Fonte: A RESOLUÇÃO CGSIM N.º 64 EXPLICADA

É fundamental compreender que essa Lei não tem a finalidade de abrandar as regras estabelecidas pela legislação urbanística dos municípios, que continuarão sendo responsáveis pelo planejamento, gestão territoriais, bem como pela fiscalização, mas simplificar o processo para o licenciamento de edificações que possam ser enquadradas em uma matriz de risco como de baixo risco, a ser acordada entre os municípios e o Corpo de Bombeiros em cada estado.

A Lei de Liberdade Econômica[iii](LLE), Lei n.º 13.874 (BRASIL, 2019), alterou a aplicação de risco para licenciamentos urbanísticos. O art. 3°, inciso I da LLE, estabelece que “são direitos de toda pessoa, natural ou jurídica, desenvolver atividade econômica de baixo risco, (…), sem a necessidade de quaisquer atos públicos de liberação da atividade econômica.”

O quadro abaixo (ver Quadro 2), demonstra como deve funcionar o Licenciamento Urbanístico Integrado. De forma resumida pode-se dizer que a Resolução nº 64 (BRASIL, 2020) promoverá 2(duas) transformações: [1] vai facilitar o processo para o cidadão; e [2] vai transferir a regulação à iniciativa privada, desonerando o erário.

Quadro 2 – O funcionamento do Licenciamento Urbanístico Integrado

Fonte: A RESOLUÇÃO CGSIM N.º 64 EXPLICADA

Na prática, o que ocorrerá é o seguinte: após Prefeituras e Corpo de Bombeiros definirem o que é de baixo risco, o cidadão acessará somente um sistema privado controlado por um agente privado denominado Procuradores Digitais de Integração (PDI)[iv], dentro de um mercado (MURIN)[v] descentralizado, competitivo e cooperativo de prestação de serviços de atos públicos de liberação de direito urbanístico para regularização de suas atividades econômicas. Neste sistema, submeterá os documentos necessários à uma plataforma digital e desta forma terá direito à liberação automaticamente, sem necessidade de qualquer ato administrativo. Existirão duas matrizes de risco: [1] autorizativo de obra (alvará de construção; autorização de reforma, manutenção e/ou requalificação; permissão de demolição; e licença de obra); e [2] habilitação urbanística (autorização de uso, ocupação e funcionamento; certificação e vistoria de incêndio e pânico; e habilitação de edificação nova). Desta forma Prefeituras, Corpo de Bombeiros e órgãos fazendários receberão imediatamente as informações, conforme as regras da resolução. Com essa prática vislumbra-se também uma drástica redução da informalidade no Mercado Imobiliário.

Cabe salientar que a Resolução nº 64 (BRASIL, 2020) já está em vigor, desde 1º de janeiro de 2021, e deve produzir efeitos em:

  • 1º de março de 2021 para liberações: a) nos Municípios acima com população acima de 5 (cinco) milhões de habitantes, conforme divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas – IBGE; b) no Distrito Federal; e c) nos Municípios e Estados, parte da REDESIM, que submeterem informações ao primeiro PDI do MURIN, a fim de registrarem suas informações de login e acesso;
  • em 1º de julho de 2021, para liberação nos demais Municípios e Estados parte da REDESIM; e
  • em 1º de setembro de 2021, os demais.

Por fim, registre-se que o Licenciamento Urbanístico Integrado traz uma série de vantagens ao atual modelo de licenciamento praticado no Brasil. É vantajoso ao gestor público, pois permite focar a aplicação dos recursos públicos em situações de real risco à sociedade; não tem custo ao ente; e permite a personalização necessária respeitando as características locais bem como a autonomia dos municípios. Também é vantajoso ao servidor público, pois transfere as responsabilidades civil e criminal pela obra e edificação exclusivamente, para os requerentes (compartilhada entre os agentes do Mercado Imobiliário) e propõe uma fiscalização por amostragem, que otimiza a efetividade do servidor e o protege legalmente. É vantajoso para o cidadão (requerente), pois permite um trâmite único, 100% digital e confiável. 

Todas essas vantagens acabarão refletindo positivamente para a economia local, que se beneficiará diretamente pela geração imediata de emprego e renda por meio de um rápido e seguro processo nacionalizado de licenciamento das atividades do setor econômico da construção civil[vi] que deve ter um significativo crescimento em 2021.

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[i] RESOLUÇÃO CGSIM Nº 64, DE 11 DE DEZEMBRO DE 2020. Versa sobre a classificação de risco no direito urbanístico para os fins do inciso I do caput e inciso II e do § 1º do art. 3º da Lei nº 13.874 de 20 de setembro de 2019, bem como para o inciso I do art. 19 do Decreto nº 10.178, de 18 dezembro de 2019. Diário Oficial da União. Publicado em: 15/12/2020 | Edição: 239 | Seção: 1 | Página: 24. Órgão: Ministério da Economia/Secretaria Especial de Desburocratização, Gestão e Governo Digital/Secretaria de Governo Digital/Comitê para Gestão da Rede Nacional para a Simplificação do Registro e da Legalização de Empresas e Negócios.  Disponível em: <https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/resolucao-cgsim-n-64-de-11-de-dezembro-de-2020-294084540> Acesso em: 10 jan. 2021.

[ii] Licenciamento Urbanístico Integrado. A RESOLUÇÃO CGSIM N.º 64 EXPLICADA. Disponível em: <https://www.gov.br/economia/pt-br/assuntos/noticias/2020/dezembro-1/arquivos/licenciamento-urbanistico_v3___.pdf> Acesso em: 10 jan. 2021.

[iii] BRASIL. Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019. Institui a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica; estabelece garantias de livre mercado; altera as Leis nos 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), 6.404, de 15 de dezembro de 1976, 11.598, de 3 de dezembro de 2007, 12.682, de 9 de julho de 2012, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 10.522, de 19 de julho de 2002, 8.934, de 18 de novembro 1994, o Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946 e a Consolidação das Leis do Trabalho, aprovada pelo Decreto-Lei nº 5.452, de 1º de maio de 1943; revoga a Lei Delegada nº 4, de 26 de setembro de 1962, a Lei nº 11.887, de 24 de dezembro de 2008, e dispositivos do Decreto-Lei nº 73, de 21 de novembro de 1966; e dá outras providências. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2019/lei/L13874.htm> Acesso em: 10 jan. 2021.

[iv] A sigla “PDI” se refere ao procurador digital de integração, que é uma figura especificamente prevista para atuar junto ao MURIN. Os PDIs, conforme sua definição, são pessoas físicas ou jurídicas, de direito público ou privado, que ofertem ao público em geral prestação de serviço digital de representação para viabilizar o exercício de atividade de baixo risco “A” ou “B”. A relação que se estabelece entre um PDI e um particular é um mero contrato de prestação de serviços, por meio do qual o PDI atuará como procurador do particular, ou seja, representando seus interesses perante o órgão licenciador para os fins do que é previsto na Resolução do CGSIM. Fonte: A RESOLUÇÃO CGSIM N.º 64 EXPLICADA

[v] O Mercado de Procuradores Digitais de Integração Urbanísticos de Integração Nacional (MURIN) é um mercado – descentralizado, competitivo e cooperativo – de procuradores digitais de integração (PDI), os quais prestarão serviços aos particulares que desejam obter atos públicos de liberação de direito urbanístico para regularização de suas atividades. Fonte: A RESOLUÇÃO CGSIM N.º 64 EXPLICADA

[vi] Depois de um ano de retração por causa da pandemia do novo coronavírus (covid-19), a construção civil deverá ter, em 2021, o maior crescimento para o setor em oito anos. Segundo projeções divulgadas hoje (17) pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), o Produto Interno Bruto (PIB) do segmento deve avançar 4% no próximo ano, depois de recuar 2,8% em 2020. Caso a estimativa se confirme, essa será a maior expansão para a construção civil desde 2013, quando o setor tinha crescido 4,5%. O setor deverá ter desempenho melhor que o restante da economia. Segundo a Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO), o PIB brasileiro de 2021 crescerá 3,2%. Fonte: Agência Brasil – Publicado em 17/12/2020 – 16:40 Por Wellton Máximo – Repórter da Agência Brasil – Brasília.

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