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Captação de recursos financeiros via crowdfunding: uma alternativa para o incorporador?

19/02/2021, 14:44

Por Vanessa Tavares Lois

Apesar de um fenômeno atípico, que não era esperado, fato é que a pandemia trouxe um aquecimento para o mercado imobiliário. O volume de vendas no período cresceu, e com a diminuição do estoque, as incorporadoras estão a busca de novos projetos/empreendimentos.

Para quem já tem seu nome consolidado no mercado, o financiamento via agente financeiro, principalmente pelo apoio a produção da Caixa Econômica Federal, é uma alternativa viável. Há também aqueles que se utilizam da captação de recursos através de sua rede de contatos (captação privada). No entanto, para os demais, como por exemplo, o pequeno e médio incorporador, que ainda não tem a disposição essas fontes, o crowdfunding pode ser uma alternativa.

Mediante oferta pública que é realizada através de uma plataforma eletrônica devidamente cadastrada na CVM (Comissão de Valores Mobiliários), será realizada uma chamada com o objetivo de captar investidores para o empreendimento, cujo aporte de capital pode ser a partir de R$ 1 mil reais. Independentemente da sede da sua empresa ou onde vai ser o empreendimento, qualquer interessado que acesse a plataforma pode participar do projeto. Em alguns casos, em questão de horas o valor alvo de captação é atingido.

Como o projeto tem que passar previamente por uma curadoria, a análise realizada pela plataforma eletrônica do incorporador contempla alguns requisitos. Conforme previsto na lei, a receita bruta anual da empresa deve ser de até R$ 10 milhões. Ela deve estar devidamente regularizada e a documentação que se refere a incorporação devidamente registrada. Deve ser apresentado um estudo de viabilidade do projeto e análise mercadológica. Apesar de não ser obrigatório, pode ser exigido do incorporador a prestação de garantias (por ex. alienação fiduciária ou hipoteca), e condicionado que se adote para a incorporação o regime de patrimônio de afetação.

Assim, essa é mais uma opção para alavancagem de empreendimentos imobiliários. Embora criterioso, a proposta do crowdfunding é que não seja tão burocrático, comparado aos financiamentos dos agentes financeiros. Ele também possibilita levantar rapidamente os recursos, sendo utilizadas taxas mais atrativas, pois de acordo com a forma que for estruturada a operação, a remuneração do investidor pode se dar via equity ou uma taxa pré-fixada. É possível também que a captação se dê em diversas fases, como por exemplo, no final do projeto, quando a obra estiver quase concluída. Entretanto, como a legislação que trata do tema tem como foco o pequeno e médio empresário, alguns desafios ainda existem, principalmente para quem é novo  nesse mercado. A preferência da plataforma é daquelas sociedades empresárias que já estão com o nome mais solidificado (isso se dá, pelo fato de que neste caso a oferta se torna mais atrativa para o investidor), e os custos iniciais do empreendimento (aquisição de terreno, projetos e aprovação nos órgãos reguladores), em princípio, não são possíveis de serem captados.


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