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Como achar um bom terreno para incorporação?

18/05/2021, 12:58

Marcos Kahtalian

Tirando a sorte – achar aquela boa família disposta a se mudar da cidade, de uma casa grande, para quem sabe, um sítio no campo – para se achar um bom terreno de incorporação é preciso muito esforço e trabalho.

Pesquisas da Brain junto à incorporadores mostram como é comum que empresários tenham que avaliar entre 100 até 150 terrenos para conseguir fechar uma compra! Isso se tiverem sorte também, depois, com toda a papelada de licenciamento e as demandas técnicas referentes ao lote. Existem várias questões a serem analisadas que podem ser assim resumidas em: aspectos jurídicos da transação; aspectos econômicos; aspectos técnicos do solo; de zoneamento e de configuração do terreno e potencial construtivo; e finalmente aspectos de mercado. A pergunta chave de mercado é: esse terreno que estou analisando vale à pena?

Sim, de nada adiantará todos os aspectos técnicos, jurídicos e econômicos estarem saneados, se o aspecto de mercado, que é o responsável pelo desempenho comercial não for satisfatório. E é aí que a análise inicial começa. De fato, tirante os aspectos impeditivos a priori, fáceis de serem verificados, o que interessa é o seguinte: este terreno é um bom terreno? Vale à pena comprá-lo, em dinheiro ou permuta? Afinal um bom terreno é “quase” uma garantia de sucesso, ou pelo menos responde por metade deles, assim como a qualidade do ingrediente é base do sucesso do chefe de cozinha.

Pensando nisso, a BRAIN desenvolveu uma ferramenta, o GEO-BRAIN, que tem auxiliado incorporadores a analisarem a imensa quantidade de terrenos que todos os meses batem em sua mesa. Essa ferramenta permite analisar as diversas cidades brasileiras, em detalhes, em mapas georreferenciados, mostrando qual a oferta atual, qual a oferta passada, quais os níveis de preços, qual a tipologia, quais as metragens, enfim, quais os programas imobiliários que uma determinada localidade vem recebendo.

E por que isso é importante? Porque simplesmente um dos melhores preditores do sucesso futuro de uma localidade é a análise dos níveis de preço, de quantidade de unidades e de metragem que uma região vem recebendo. Não é que o passado explicará o sucesso futuro – mas sim que o passado e o presente mostram qual é a caracterização imobiliária que uma região vem recebendo, tanto com sucesso quanto com insucesso. Ou seja, sempre a decisão criativa do incorporador terá papel essencial no desempenho de um produto, mas não se pode ignorar como uma região vem se comportando, sob o risco de cometer os mesmos erros do passado e mais ainda, de não entender fundamentalmente os níveis de preço que vem obtendo absorção. Isso é básico, pois queira-se ou não, o preço de um imóvel sempre será comparado com sua vizinhança, dentro dos mesmos padrões qualitativos.

Isso todo bom incorporador sabe. Mas antes ele tinha que fazer um demorado estudo de mercado para saber as premissas básicas de mercado de um terreno. Com o Geo-Brain, de forma muito rápida é possível avaliar pelo menos em nível prévio a atratividade de uma aquisição de lote. E é possível se caminhar com mais segurança em uma negociação, até porque as premissas de viabilidade comercial podem ser testadas com mais segurança.

Isso não eliminará, depois da compra, um estudo de mercado mais minucioso, pesquisas quali e quantitativas, mas pelo menos já existirá a certeza do que o mercado na região comporta, sendo, portanto, muito mais assertiva a colocação do lançamento.

Com o Geo-Brain na palma da sua mão, essa parte da análise prévia fica mais fácil. Mas cá entre nós, você ainda precisará da sorte de encontrar aquele feliz casal de velhinhos disposto a irem para a aposentadoria na praia, sem dezenas de herdeiros a infernizarem a negociação.  Mas como já escreveu o poeta Virgílio, a sorte favorece os audazes, audentes fortuna iuvat.

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