A pandemia e os contratos de compra de imóveis

A pandemia Covid-19 atingiu o Brasil a partir de março de 2020, trazendo incertezas e afetando sobremaneira os negócios de todas as naturezas. No mercado imobiliário, não foi diferente, e uma série de contratos de compra de imóveis em construção ficaram em cheque.

De modo geral, percebemos uma boa vontade muito grande das incorporadoras em aceitar pedidos de prorrogação de parcelas (especialmente balões), reparcelamentos, dentre outros benefícios. Trata-se de uma postura bastante elogiável, decorrente da compreensão de que o mais importante é manter o negócio ativo, cuja concretização é o interesse de ambas as partes.

Porém, como conduzir no caso de o promitente comprador simplesmente não ter mais condições de manter o contrato, mesmo com eventuais concessões da incorporadora?

Inicialmente, é importante rememorar a crise dos “distratos” nos últimos anos, que levou à edição da Lei nº 13.786/2018, que estabeleceu uma série de regras para as rescisões de contratos de promessa de compra e venda de imóveis.

Por um lado, a lei em questão reforçou que o contrato de promessa de compra e venda é irretratável e irrevogável, ou seja, não admite a desistência unilateral por qualquer uma das partes. Por outro, estabeleceu que no caso de desfazimento do contrato, a incorporadora poderá reter valores para compensar os prejuízos suportados.

Este montante a ser retido inclui uma pena convencional, que pode chegar até a 50% dos valores pagos até então (caso a obra tenha patrimônio de afetação, ou 25% se não estiver submetida a este regime), além do valor da comissão de corretagem.

Com a pandemia, muito se tem questionado se seria um cenário de “caso fortuito ou força maior”, e que, assim, o promitente comprador poderia estar livre desta penalidade em caso de desistência ou resolução do contrato por inadimplência. A resposta é negativa, como passamos a explicar.

Primeiramente, o artigo do Código Civil (393) que trata dos efeitos do caso fortuito ou força maior estabelece que a parte somente se beneficiará deste instituto caso o contrato traga previsão expressa neste sentido. E fato é que a grande maioria dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel não contém cláusulas eximindo o comprador de penalidades em caso de desistência motivada por caso fortuito ou força maior.

Ademais, a própria configuração da hipótese de Força Maior, conforme análise dos melhores doutrinadores do Direito, depende da impossibilidade absoluta do cumprimento da obrigação – ao passo que a dificuldade financeira decorrente da pandemia seria uma hipótese de impossibilidade relativa, ou passageira, de descumprimento.

Portanto, a Lei nº 13.786/2018 aplica-se, também, para as hipóteses de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda decorrentes da pandemia Covid-19. 

Ainda assim, é recomendável cautela no momento da celebração dos distratos. Para aqueles contratos em que já houve pagamento de parte relevante do preço, é fato que a incorporadora pode compensar seus prejuízos com uma retenção menor do que os 50% permitidos pela lei. Assim o fazendo, pode minimizar o prejuízo do consumidor, ao passo em que cobre os seus custos, e evita o nascimento de um litígio com discussão sobre eventual abusividade do dispositivo legal em questão.

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