Estudos vocacionais de terreno: entenda qual produto tem maiores chances de sucesso no seu terreno

Você já parou para pensar quantas variáveis podem influenciar no sucesso do seu negócio? O que será comercializado, a qualidade do produto ou serviço, o atendimento ao cliente e tantos outros elementos. Contudo, ano após ano, há um fator que segue aparecendo como o principal determinante de sucesso de um imóvel: a localização. 

Em pesquisa realizada para compreensão da jornada de compra, constatou-se que a localização é o item de maior importância para a decisão de compra de um imóvel. Seja um empreendimento residencial ou comercial, escolher a localização errada para ele pode comprometer suas vendas. 

Para ser assertivo, porém, não basta escolher um terreno em uma boa localização. É necessário entender qual é a vocação daquele terreno, considerando todas as características da região em que ele está inserido. Neste artigo, você entenderá como um estudo vocacional de terreno pode te auxiliar neste processo. 

Neste artigo você encontra:

• O que é vocação do terreno?
• O que é um estudo vocacional de terreno?
• Como é feito o estudo vocacional de terreno?
• Por que fazer um estudo vocacional de terreno?

O que é vocação do terreno?

Antes de mais nada, é importante entender o que significa o termo vocação do terreno. No sentido literal da palavra, vocação nada mais é do que uma tendência ou inclinação natural para algo. Dessa forma, a vocação de um terreno é a inclinação natural que um terreno possui para determinado uso, ou seja, qual empreendimento tem maiores chances de sucesso se implantado naquele dado espaço. Para compreender então qual é a vocação de um terreno para fins econômicos, surge o estudo vocacional de terreno. 

O que é um estudo vocacional de terreno?

Como dito anteriormente, um estudo vocacional de terreno é um serviço realizado com o objetivo de encontrar as possíveis vocações para uso econômico de um terreno. Esse estudo identifica e analisa uma série de fatores da região em que o terreno está inserido, para que, ao fim, um especialista possa sugerir qual produto imobiliário é mais adequado para o local, seja ele residencial, comercial, industrial, logístico, hoteleiro ou outro.

Como é feito o estudo vocacional de terreno?

Um estudo vocacional de terreno é realizado através de estudos em profundidade sobre as características de determinada região. Ele costuma seguir as seguintes etapas:

1. Definição de área de influência

Um ponto crucial para iniciar o estudo de vocação de terreno é identificar qual é a área de estudo. Para isso, define-se uma zona de influência, ou seja, uma região que tem influência no terreno a ser estudado. O tamanho dessa área pode variar de acordo com a homogeneidade da região, as barreiras geográficas, o funcionamento de fluxo viário, a estrutura urbana, os equipamentos públicos ofertados e, inclusive, o tipo de empreendimento a ser estudado. 

1. Levantamento sociodemográfico

Com essa área definida, é possível iniciar o levantamento sociodemográfico. Nessa etapa, compreende-se a dinâmica econômica da região, o crescimento populacional e domiciliar, a renda e densidade demográfica, os índices de verticalização e propriedade, os pólos geradores de fluxo, o potencial de consumo e diversos outros fatores. Esse levantamento tem a finalidade de compreender como a dinâmica da região pode influenciar no produto imobiliário a ser construído no dado terreno. 

1. Levantamento da concorrência

Em seguida, é essencial compreender a concorrência na região, levantando concorrentes diretos, indiretos e substitutos. Sem eliminar o mapeamento in loco da região estudada, essa etapa é comumente realizada com o apoio de ferramentas de georreferenciamento imobiliário. Nessa fase, é importante realizar o censo da oferta na área estudada, a segmentação dos concorrentes por padrão, além da parametrização dos preços. 

1. Análise dos concorrentes diretos

A quarta etapa é destinada a uma análise profunda dos concorrentes diretos. É importante compreender qual é o benchmarking da região, quais são os condicionantes de sucesso, as condições de negociação, o posicionamento de preço por metragens, as lacunas de oferta, além de realizar análises das tipologias e ticket médio.

1. Estudo do potencial de absorção da região

Outro fator crucial é compreender o potencial de absorção da região. Para isso, nessa etapa são realizados cruzamentos entre a demanda vegetativa e a demanda por transferência, criadas projeções de absorção de domicílios e de absorção de lançamentos imobiliários, realizadas simulações de financiamento, entre outras análises.

1. Diagnóstico vocacional do terreno

Por fim, a última etapa do estudo consiste no diagnóstico vocacional do terreno, ou seja, na recomendação de quais são as melhores alternativas para uso econômico de determinado terreno. É nessa etapa em que os dados e as informações, coletadas anteriormente, são transformados em inteligência estratégica. 

Este estudo costuma ser traduzido em um briefing para desenvolvimento de um produto imobiliário. Ele pode ser utilizado pelas equipes de projetos para escolhas mais assertivas em termos de conceito arquitetônico, tipologia, itens de lazer, preços praticados, entre outros. 

Por que fazer um estudo vocacional de terreno?

Os estudos vocacionais de terreno permitem para os desenvolvedores imobiliários a tomada de decisões mais assertivas, a minimização de riscos e a maximização do valor investido. Com base em uma série de análises estratégicas, descritas anteriormente, a entrega final de um estudo vocacional de terreno é a recomendação de qual produto imobiliário tende a obter maior sucesso no terreno em questão. 

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