O Retrofit e o Mercado Imobiliário

Nossa relação com as antigas edificações, com raras exceções, não tem sido digna de registro historiográfico, tampouco, de reconhecimento de mérito. Porém, podemos e devemos mudar este quadro se quisermos crescer culturalmente.

O processo de transformação territorial brasileiro, caracterizado pelo desenvolvimento “lote a lote”, tem ocorrido, majoritariamente, pela substituição integral do estoque imobiliário, e muito pouco pela busca de sua preservação. Em grande parte, isto decorre do nosso modelo de planejamento urbano tecnocrático, que confere ao território, da noite para o dia, parâmetros urbanísticos que estimulam e incentivam esta prática depredatória.

Outra dificuldade que enfrentamos é o entendimento coletivo dos agentes do Mercado Imobiliário sobre a terminologia “preservação”, especialmente quando associada a uma edificação ou conjunto edilício. Na maioria das vezes, o termo “preservação” está associado às dificuldades impostas por supostas políticas públicas (municipais, estaduais e federais) de proteção do patrimônio cultural (material e imaterial), que em geral, demonstram-se carentes de instrumentos financeiros que as suportem.

Ou seja, o cenário nacional não é muito motivador para os apologistas das “práticas preservacionistas”. Entretanto, aos poucos, de forma tímida, o Mercado Imobiliário tem experimentado, nas duas últimas décadas, algumas iniciativas que são dignas de registro e aprofundamento. Tais práticas, tem sido classificadas como retrofit.

De forma simplificada podemos definir retrofit como a ação de intervir na construção de uma edificação (ou conjunto edilício), objetivando aumentar a sua vida útil dando-lhe um novo uso, por meio da incorporação de modernos sistemas, tecnologias e materiais que atendam minimamente aos padrões estabelecidos pelas normas de desempenho, com a finalidade de reconquistar a valorização da unidade, compatibilizando-os com as restrições urbanas e ocupacionais (segurança, acessibilidade, etc) atuais, além de promover a preservação do patrimônio histórico, sobretudo o arquitetônico. Além disso, propor soluções preconizadas por certificadoras (LEED, AQUA, WELL), possibilita atingir graus de excelência de desempenho bem avançados, agregando aos espaços do antigo edifício, qualidades que nunca teria oportunidade de obter, com as técnicas e tecnologias disponíveis na época em que foram construídos.

Trata-se de uma iniciativa louvável sob diversos aspectos, dentre os quais devemos ressaltar: o aumento significativo do ciclo de vida de edificações de grande porte; a substancial economia de energia resultante da utilização de modernos sistemas de climatização e iluminação artificiais, bem como, de materiais e equipamentos de alta performance; a valorização econômica da edificação; o aumento da satisfação de seus usuários; e a contribuição efetiva ao entorno imediato do sítio onde a edificação está inserida, requalificando a paisagem urbana.

No retrofit, as intervenções não obedecem regras rígidas. As técnicas e materias utilizados são definidos por critérios técnicos como: desempenho, durabilidade, manutenção, facilidade de reposição, disponibilidade, proximidade, oferta, menor impacto energético no seu processo de manufatura, aspectos estéticos, entre outros. Quando realizado em edificações de valor histórico, as intervenções se tornam um exercício de complexidade muito estimulante aos arquitetos.

Destacam-se como iniciativas de sucesso de retrofit: a Pinacoteca do Estado de São Paulo (Arq. Paulo Mendes da Rocha) edifício que teve vários usos e encontrava-se abandonado a muito anos (ver Figura 1); o Edifício Martinelli, primeiro arranha-céu da cidade de São Paulo (Arq. Paulo Lisboa), hoje ocupado por uma secretaria municipal (ver Figura 2); o SESC Pompéia em São Paulo (Arq. Lina Bo Bardi) que transformou uma antiga fábrica de tambores em uma unidade de lazer e cultura (ver Figura 3); e o Edifício Galeria no centro do Rio de Janeiro (Tishman Speyer) que tornou-se um extraordinário edifício corporativo e comercial (ver Figura 4).

Figura 1 - Pinacoteca de São Paulo

Foto Divulgação

Figura 2 - Edifício Martinelli

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Figura 3 - SESC Pompéia

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Figura 4 - Edifício Galeria



Foto Divulgação

Orlando Ribeiro

GRADUADO em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Paraná (UFPR). MESTRADO em Teoria, História e Crítica da Arquitetura pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS/PROPAR). DOUTORADO em Planejamento Urbano e Regional pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS/PROPUR). EXPERIÊNCIA DOCENTE nos Cursos de Graduação em Arquitetura e Urbanismo na Universidade Federal do Paraná (UFPR), na Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUCPR) e na Universidade Positivo (UP), onde atuou como coordenador do Curso (2006-2011). Atualmente, atua como Professor Assistente no curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Tecnológica Federal do Paraná (UTFPR), ministrando disciplinas de arquitetura edilícia, paisagística e desenho e projeto urbano. FORMAÇÃO PROFISSIONAL em Gestão Territorial Urbana por meio de Grandes Projetos Urbanos (Lincoln Intitute of Land Policy) e em Implementação de Ações em Áreas Urbanas Centrais e Cidades Históricas (Ministério das Cidades). EXPERIÊNCIA INSTITUCIONAL como Membro do Conselho Deliberativo da Regional Paranaense da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (AsBEA-PR), onde foi presidente (2012/2014); membro fundador da OSCIP - Reurbanizar, entidade civil sem fins lucrativos que tem por finalidade auxiliar os setores públicos e privados na concepção, implementação e gestão de projetos de transformação territorial de áreas urbanas degradadas, em processo de obsolescência e antigas áreas industriais abandonadas. EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL em concepção e desenvolvimento de projetos de arquitetura de edificações, arquitetura paisagística, desenho e projeto urbano.

*O conteúdo expresso neste texto não necessariamente reflete a opinião da Brain Inteligência Estratégica.