Perspectivas do mercado imobiliário para o ano de 2023

É inegável que 2023 começa com uma projeção de cenário bem complexa para o mercado imobiliário. Este ano vem seguido de dois anos dos melhores da história em nosso segmento, o que, por si só, já coloca uma pressão sobre as empresas para manter o volume do último biênio.

E, justamente por 2021 ter sido o melhor ano da história em vendas, os incorporadores foram incentivados a aumentar o volume de lançamentos em 2022. De fato, estes lançamentos tiveram uma absorção boa ao longo do ano, contudo, o mercado nacional registrou uma queda depois de cinco anos de crescimento.

Segundo levantamentos da Brain e da CBIC, o volume de lançamentos em número de unidades caiu 8,6%, saindo de 323.298 unidades em 2021 para 295.447 em 2022. Por outro lado, foi registrada leve alta do VGL lançado de R$145 bilhões para R$147 bilhões entre os dois anos, o que representa uma clara recuperação do preço dos imóveis.

Fonte: CBIC

Já as vendas, apresentaram um número consistente, somaram o VGV de R$144 bilhões ante o volume de R$132 bilhões do ano anterior. Colocado ao lado do montante de lançamento, este número demonstra que praticamente todo o volume lançado foi vendido. Dado isto, a oferta final ficou praticamente estável, representando um aumento, à primeira vista pouco preocupante, de 1,6% entre 2021 e 2022.

A grande distorção destes números vem do segmento econômico. Os imóveis enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida tiveram uma queda de 32,9% no lançamento, reduzindo de 143.721 unidades em 2021 para 109.349 unidades em 2022. As vendas, contudo, mostraram maio resiliência, mantendo um patamar de 130 mil unidades, o que representa um consumo razoável do estoque.

A depreciação da renda e o aumento de custos impactaram muito mais fortemente neste segmento, dificultando para o empreendedor fechar a conta e lançar seus produtos, o que claramente fica visível na queda do VGL dos imóveis deste padrão.

Certamente dependemos da agilidade do Governo em criar incentivos para melhorar a oferta e a acessibilidade do produto para habitação de interesse social. O programa que voltou a chamar-se Minha Casa Minha Vida, deve voltar a receber mais incentivo através de um aumento de subsídios e outros mecanismos para colocar mais consumidores no mercado. Isto pode virar o jogo para a moradia econômica, que perdeu todo este share no último ano.

Durante o decorrer do ano, um possível problema, no meu ponto de vista, é o estoque dos produtos de médio e alto padrões que terá que ser vendido durante a execução das obras. Esta parcela do empreendimento é aquela mais bem precificada e que garante a margem que o incorporador busca quando projeta sua viabilidade. Se o mercado continuar absorvendo o estoque que ofertamos, passaremos tranquilos pelo ano, porém se a intenção de compra diminuir, começaremos a sentir problemas de excesso de oferta, refletindo especialmente na dificuldade de aumento de preços dos produtos.

Outro ponto de incerteza é o cenário político e econômico, já que ainda não conseguimos ter um horizonte dos planos do novo governo para este tema. Se olharmos para trás, vamos lembrar que os governos anteriores do atual partido da situação incentivaram bastante o consumo, criando diversos mecanismos para fazer o dinheiro circular.

Acredito que escolhendo este mesmo caminho, a curto prazo sentiremos um impulsionamento na compra dos produtos imobiliários. O próprio Presidente da República já sinalizou que não concorda com as altas taxas básicas de juros, que tem sido um grande vilão para nossa indústria, haja vista que da mesma forma que faz subir as taxas de financiamento, também esvazia a caderneta de poupança, que registrou uma perda de arrecadação de R$110 bilhões no último ano, sendo essa a fonte de recursos para o SBPE, Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos.

Todavia, lembremos que estas taxas foram elevadas no último governo na tentativa de segurar a inflação, que subiu a galope mundo afora no período da pandemia. Enfim, no longo prazo o cenário macroeconômico ainda me parece bastante nebuloso. Aqueles empreendedores que apostaram no controle da inflação, podem sofrer um impacto desta política.

Por outro lado, tenho uma visão otimista de que o governo irá acelerar as mudanças necessárias, especialmente para melhorar as condições do Programa Minha Casa Minha Vida como já sinalizou no relançamento do mesmo.

Enquanto isso, os incorporadores terão que se contentar com o cenário de juros alto, inflação pressionada e escassez de recursos de financiamento para fazer suas contas e tentar deixar seus produtos de pé.

Certamente os mais experientes e mais capitalizados sobreviverão.

Erick Takada é graduado em Engenharia Civil pela Universidade Estadual de Londrina e especialista em Incorporação Imobiliária, passou por empresas como a A.Yoshii e MRV no mercado de Curitiba e Klabin Segall, Setin, PDG e Tecnisa em São Paulo. Hoje atua como diretor de novos negócios na Invespark, além de integrar a diretoria da ADEMI-PR.

*O conteúdo deste artigo não expressa necessariamente a opinião da Brain Inteligência Estratégica.