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Um semestre que o mercado imobiliário pode comemorar

03/09/2020, 14:45

Confira os maiores destaques do mercado imobiliário brasileiro para o 1º semestre de 2020

Em meio a maior queda do PIB trimestral da história do país, com queda de 9,7% no segundo trimestre, os resultados da construção civil brasileira, liderada pelo setor de incorporação, foram muito positivos. Na presente edição do “Fique por dentro do mercado com a Brain”, apresentamos os indicadores imobiliários nacionais do 1º semestre de 2020.

Desde 2016, a BRAIN – Corporate Intelligence Bureau –, em parceria com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), pesquisa dados oficiais do mercado residencial de apartamentos e casas de todo o Brasil, coletados em mais de 151 cidades.

O balanço do 1º semestre de 2020 contempla a análise dos indicadores nacionais, número de unidades residenciais lançadas e vendidas, VGV de lançamento e vendas, volume da oferta final disponível e escoamento de produtos.

A queda dos lançamentos

Como era esperado, os números da pesquisa revelam um movimento do mercado completamente diferente do período pré-pandemia, principalmente em relação aos números de lançamentos e vendas.

Entre dezembro de 2019 até junho de 2020, os lançamentos caíram de 176 mil para 146 mil no acumulado em 12 meses, contrariando uma tendência de crescimento iniciada em 2017 e acerelada em 2019.

Quedas no volume de lançamentos entre o 4º trimestre e o início do ano seguinte é a “regra” nesses 4 anos e meio de vida dos indicadores nacionais. A novidade neste ano, trazida pela crise da COVID-19, foi que pela primeira vez ocorreu uma queda do primeiro para o segundo trimestre (-20%), resultando na retração acumulada de 43% no total de lançamentos no primeiro semestre de 2020 em relação ao homólogo de 2019.

Os diferentes impactos da pandemia por região

Se analisada por região, a queda mais brusca em número de lançamentos se deu na região Sudeste, especialmente na cidade de São Paulo, que, entre o final de 2019 até o 1º semestre de 2020 teve uma queda aproximada de 18 mil lançamentos.

Por conta de seu grande destaque, caso o Sudeste seja retirado das estatísticas, a fim de perceber melhor as nuances entre outras regiões, uma característica da pandemia ressaltada é sua heterogeneidade. No Sul, região onde a COVID-19 chegou com força mais tarde, a reação foi menos intensa. Seu recorde foi de 28 mil lançamentos acumulados em dezembro de 2019, seguida de pequena queda e estabilização no patamar de 24 mil lançamentos neste primeiro semestre.

Na região Norte, com destaque para Fortaleza (CE) e Recife (PE), onde a doença atingiu em cheio o andamento das construções, o tombo foi maior, chegando a apenas 19 mil lançamentos em junho.

Já o Centro-Oeste, outra região menos afetada, passou de 5 mil lançamentos em janeiro de 2017 para 11 mil em outubro de 2018, e permaneceu estável ao longo dos dois últimos anos, apesar da pequena queda no início de 2020.

Não obstante, a queda de VGV nacional referente aos últimos 12 meses acumulados ultrapassou os 50%, resultado da diminuição considerável de lançamentos de empresas que atuam no mercado de médio e alto padrão em relação às voltadas ao mercado programas de habitação social como o antigo “Minha Casa Minha Vida”, que possui demanda contínua e atende necessidades imediatas.

A resiliência das vendas no mercado imobiliário

Devido à dinâmica demográfica e a necessidade de um patamar mínimo de mercado, o setor de vendas obteve resultados melhores do que os lançamentos durante o 1º semestre de 2020.

Em torno de 75% do mercado nesse setor provém da compra do primeiro imóvel, independente da classe social. Fatores como casamentos, divórcios e mudanças de cidade influem sobre a necessidade dessa compra, tornando as vendas do mercado imobiliário um setor mais resiliente em situações de crise.

Diferentemente do setor de lançamentos, que passou por um repique no ano passado, seguido de brusca queda em 2020, o setor das vendas praticamente não viu mudanças ao longo do 1º semestre de 2020.

Enquanto a diminuição de lançamentos no 1º trimestre foi de 67% em relação ao final de 2019, a queda de vendas foi apenas de 25% no mesmo período. E ao comparar o 1º  semestre acumulado do ano passado com o 1º  semestre acumulado deste ano, a queda de vendas foi de apenas 2.2%.

Contudo, em relação ao VGV, a queda foi superior a 10%, o que mais uma vez demonstra a importância dos programas habitacionais para a economia e mercado imobiliário brasileiro.

Ofertas e estoque

Desde o início da pesquisa, nota-se que o número de unidades residenciais lançadas e vendidas estão sempre muito próximos. Porém, no decorrer do primeiro semestre de 2020, as vendas estiveram sempre acima dos lançamentos, chegando à diferença, no acumulado dos últimos 12 meses, de quase 20 mil unidades a mais, ocasionando queda na oferta.

O recorde registrado pela pesquisa se deu em janeiro de 2016, com 183 mil unidades em estoque na carteira de incorporadores. Já no final de 2018, atingiu o piso de 143 mil unidades, e hoje se encontra no patamar de 149 mil unidades, de acordo com os dados de junho.

Com isso, o tempo de escoamento da oferta, ou seja, o período de tempo que levaria para vender todos os 149 mil imóveis, desconsiderando a possibilidade de novos lançamentos, chegou a 10,9 meses, o menor patamar do indicador da CBIC.

Apesar da tendência de queda apresentada no 1º semestre, há motivos para ser otimista.

A pandemia, apesar de ter causado grave recessão no setor econômico, abriu uma série de oportunidades para o semestre que se segue, em particular para o mercado imobiliário. Seja em termos de lançamentos, melhoria na comunicação entre empresa e cliente, e até processos de venda via internet, a perspectiva é de melhora. Não podemos esquecer, também, que estamos vivendo pela primeira vez juros reais negativos, com a Selic no mínimo histórico. Os efeitos desse patamar no mercado imobiliário são assunto para o próximo artigo.

Assista ao vídeo completo!

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