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Linha Verde de Curitiba: avaliação dos primeiros anos

06/05/2021, 14:08

Por Gisele Pereira

Criada em 2011, por meio da Lei Municipal 13.069/2011, a Operação Urbana Consorciada da Linha Verde (OUC-LV) está prestes a completar uma década e a questão que se levanta é: afinal, a operação urbana consorciada funcionou? Alcançou seus objetivos ou não?

Para tentar responder a esta pergunta é necessário que nos recordemos de alguns pontos. O primeiro deles é relembrar o conceito de operação urbana que, de modo simples, pode ser definida como um conjunto de grandes intervenções urbanas que buscam transformar um determinado setor da cidade por meio de mudanças de uso e ocupação do solo, melhorias na infraestrutura urbana entre outras. E como grande diferencial, este tipo de intervenção é financiada por meio da junção do capital Público com o capital privado.

 Para que isso ocorra e o mercado imobiliário seja atraído para a operação, o Poder Público projeta melhorias em um determinado território subutilizado da cidade. Estas melhorias têm o potencial de ampliar o valor da terra, valorizando os terrenos e as edificações – e esta valorização chama a atenção dos investidores que veem a possibilidade de maximizar seus lucros. A valorização, por sua vez, volta ao Poder Público por meio da venda de certificados de potencial adicional de construção, as CEPACs, e com isso o investidor pode construir mais e consequentemente lucrar mais, ao mesmo tempo que financia as obras que vão valorizar o espaço.

A primeira vista pode parecer um excelente negócio para todos, entretanto quando o mercado não responde adequadamente às captações de recursos acaba deixando as obras públicas mais lentas e onera os cofres municipais.

Uma pesquisa que está sendo realizada no Programa de Pós Graduação em Gestão Urbana (PPGTU) da Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUCPR) em parceria com a empresa BRAIN - Bureau de Inteligencia Corporativa tenta compreender o que deu e o que não deu certo na atração do capital imobiliário na operação urbana da Linha Verde, analisando dados como aprovação de projetos, construção efetivadas, empreendimentos lançados em condomínios verticais, leilões de CEPAC’s (Certificados de Potencial Adicional de Construção), entre outros dados.

A pesquisa já pode observar alguns pontos interessantes no projeto, como a baixa mudança na aprovação de alvará de construção para o perímetro da operação urbana, que mantém certa similaridade com a média municipal, não apresentando grandes alterações na intenção de construir.

Esta colunista, como autora da pesquisa, concluo que os indicadores de uso e ocupação do solo apontam um crescimento similar às médias municipais o que pode indicar que o mercado não foi de fato atraído pelo projeto. Entretanto, no ano de lançamento do projeto da operação urbana Linha Verde foi possível observar um aumento na procura por alvarás nos bairros que integram a operação, mas esse movimento não se perpetuou.

Um dado, no entanto, tem se diferenciado no contexto dos demais: a produção de unidades destinadas a moradia em habitação coletiva. Os prédios de apartamentos tiveram crescimento de 309% na área da Linha Verde no período de 2011 a 2019, após a operação urbana, em comparação ao período anterior, de 2005 a 2010. Isso pode indicar que, sim, há uma maior ocupação em densidade na área, o que pode levar a intuir uma possível consolidação da ocupação almejada pelo projeto num prazo mais longo de tempo.

Um dos pontos mais relevantes das operações urbanas consorciadas está na venda de CEPAC’s, pois é por meio desse certificado que o incorporador pode construir em proporções diferentes na área da intervenção urbana. No caso da Linha Verde, estas CEPAC’s começaram a ser vendidas em 2012 por meio do 1º leilão, ocasião em que o valor unitário negociado foi de R$ 200,00. Nesta ocasião foram vendidos 47% dos certificados emitidos (CVM). Quase dois anos depois, ocorreu o segundo leilão com valor da CEPAC reajustado para R$ 325,00 a unidade, e neste leilão, apenas 17% das cotas negociadas foi vendida. Nos quatro leilões que se seguiram, o resultado foi semelhante.

Usando uma média simples podemos afirmar que foram vendidas menos de 30% do total de cotas lançadas, o que significa dizer que apenas 3 a cada 10 cotas emitas foram de fato adquiridas. 

Contudo, essas informações por si mesmas não podem levar a conclusões absolutas, visto que há muitos dados a analisar ao longo da pesquisa. E devemos considerar que o horizonte da intervenção é de médio prazo, e que, embora já esteja alcançando seus dez anos, e as obras da ‘Linha Verde Norte’ ainda estão ocorrendo. O que pode levar esta região, que tem forte conexão da porção norte da região metropolitana, a uma mudança na dinâmica de sua ocupação. Então talvez ainda demoremos alguns anos para realmente ver a Linha Verde consolidada, com suas obras prontas e com a paisagem urbana proposta.

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