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Gestão participativa em loteamentos: bom para o desenvolvedor, bom para os moradores

18/02/2021, 10:41

Por Eduardo Guimarães

Uma questão que sempre surge dentro de um loteamento, no momento da entrega e transição do loteador para os moradores é a gestão e conservação das áreas públicas, já que ao entregar o empreendimento, as ruas, praças e demais logradouros são entregues com seu paisagismo impecável, equipamentos novos e limpos e todos os pormenores que um bom desenvolvedor preza, pois tudo ali reflete a imagem da empresa loteadora.

Quando o empreendimento é um loteamento fechado, isso é muito natural, uma vez que é exigência do poder público que os moradores assumam a manutenção interna das áreas públicas. Isso faz com que o desenvolvedor crie a associação de moradores, para quem ele irá transmitir a gestão dessa zeladoria e que passará a cuidar dela daí em diante. Tudo muito dentro do normal.

Mas e quando o loteamento é aberto?

Já vi muito loteador passar vergonha quando vai mostrar seu empreendimento e os jardins viraram um matagal. Os equipamentos de playground e outros estão deteriorados ou vandalizados, etc.

Por que isso acontece?

Em primeiro lugar, são raríssimos os loteadores que criam uma associação de moradores em loteamentos abertos. Eles simplesmente entregam, e daí em diante é cada um por si e as áreas públicas são problema da prefeitura. Depois entra o fato de não haver qualquer interação entre os futuros moradores, que irão se conhecer no dia a dia das suas obras, contratempos e disputas entre vizinhos, ou seja, muitas vezes em situação de conflito.

Uma vez, quando eu presidia uma loteadora, uma outra empresa com quem nós negociávamos, me convidou para visitar dois empreendimentos deles numa determinada cidade do interior de São Paulo. Um acabado de fazer e ainda não entregue o outro entregue há cerca de quatro anos e já consolidado. Visitei o primeiro empreendimento e gostei do que vi, da qualidade das obras, realmente tinham um trabalho muito bom. Quando fomos visitar o consolidado, a mesma qualidade estava presente, mas com uma grama muito alta, já com cara de matagal na praça da entrada, assim como em todas as área verdes. E, para minha surpresa, o diretor da empresa que nos guiava na visita, ao ver aquele matagal exclamou: “Nossa! Já está na hora de mandar cortar a grama novamente!” Eu perguntei a ele se eles faziam isso regularmente e ele me afirmou que sim, desde a entrega! Ou seja, nunca de fato entregaram o empreendimento! E fico pensando se hoje, passados três anos da minha visita, ainda são os zeladores daquele bairro. Imaginem o custo para a empresa dessa zeladoria ao longo dos anos.

Hoje, a dinâmica é e precisa ser outra! É necessário ensinar os futuros moradores a zelarem pelo seu bairro, já durante as obras. Tenho trabalhado nessa tarefa ao longo dos anos, ajudando empresas a integrar os futuros moradores através do que denomino de ‘Licenciamento Social’. Ou seja, não basta fazer o projeto. Não basta vender e construir o empreendimento. É preciso ensinar aos futuros usuários como manter seu bairro bonito e conservado.

Park with trees and fountains in front of the Business Center

A criação de uma associação de moradores também para os loteamentos aberto faz-se necessário até mesmo para criarmos um exercício de cidadania, uma vez que a atitude natural de qualquer munícipe (e os futuros moradores o são) é reclamar e ‘cobrar’ da prefeitura a zeladoria das áreas públicas. Isso muito pelo aspecto cultural do brasileiro que acha que logradouro público não tem dono, ou é da prefeitura, não dele. Entretanto, vejamos: a praça pública em frente à sua casa, apesar de pública, acaba por “pertencer mais” aos moradores que em volta dela vivem, do que a um outro cidadão que mora do outro lado da cidade e talvez nunca a frequente. Dessa forma, se sou eu e minha família quem usa a praça, é mais uma questão de conforto e até mesmo de segurança para a própria família, do que para terceiros. E se todos que usam a praça dela cuidarem, ela se manterá e não haverá dependência de ninguém. Isso é educar o cidadão!

Desse modo, ao criar uma associação de moradores, não é necessário criar taxas, mas sim criar o convívio entre os futuros moradores, e instrumentalizá-los como futuros usuários para a autogestão de seu bairro, preservando e conservando tudo aquilo que a loteadora se esmerou em entregar. É bom para os moradores e também para a imagem da empresa loteadora, principalmente para o custo dela, uma vez que entregue o empreendimento, ela conseguirá se livrar das despesas de zeladoria efetivamente.

Concluindo, se usar o tempo de obra (em geral de 18 a 24 meses), com atividades que estimulem o conhecimento mútuo dos futuros moradores, instrumentalizem-nos à gestão e zeladoria das áreas públicas e os organizem em uma associação, pós entrega o bairro perpetuará a qualidade do ambiente urbano entregue. E essa atividade, quando previamente planejada, demandará um custo perfeitamente viável dentro do orçamento do empreendimento, além de poupar uma série de outros custos pós obra ao final do empreendimento.

E quanto à forma de criar a atratividade dos futuros moradores, para treiná-los e mantê-los interessados na conservação de seu bairro, existem uma série de atividades comunitárias, educacionais ou festivas (entre outras) feitas ao longo dos meses de obra que serão os meios indutores desse processo. Mas isso é assunto para uma outra hora.


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