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Investidor imobiliário brasileiro: prazer em conhecê-lo

20/04/2021, 14:15

Por Marcos Kahtalian

Ao falar de imóveis, meu avô dizia que toda compra é boa; mas toda venda é ruim. Ele mantinha sobre os imóveis uma visão patrimonialista, de longo prazo: imóveis se valorizariam ao longo do tempo, e mesmo quando você os vendesse com bom retorno, ainda assim estaria perdendo um maior lucro futuro. Por ele não se vendia nada – nunca – o que é o mesmo que dizer que o lucro nunca se realizava.

Esta pequena história familiar é à propósito do levantamento que a Brain realizou sobre o perfil do investidor imobiliário brasileiro. Afinal, quem é esse sujeito – sujeito à tantas interpretações? Que ele mexe muito com o tal mercado, isso é verdade; mas quem ele é?

Para saber quem é o investidor imobiliário, tivemos primeiro que definir o que é o investimento em imóveis. E aqui as coisas se complicam porque a linguagem das ruas não é a mesma das finanças.

No senso comum, todo imóvel é um investimento, uma promessa de futuro. Está correta essa visão: imóveis se valorizam ao longo do tempo. Basta esperar que o retorno vem, pois o tempo trabalha a favor da valorização. Era a perspectiva do meu avô: o investimento é função do tempo incorrido em manter um ativo. Como vimos, no caso pessoal, um tempo que a depender do apego, nunca chegava.

O que sustenta essa posição é a observação casual da vida. Por exemplo, algumas famílias ficaram ricas apenas porque o tempo passou. Pense no mítico “chinês da barra” – que no Rio de Janeiro comprou um charco cheio de jacarés – ficando com algo como 25% da barra da tijuca. Dê um google, ele existiu. Spoiler: nem era chinês, e na verdade foi bem mais estrategista que oportunista. Vivíssimo, um caso em que a verdade supera a lenda.

Ou então reflita sobre a meia dúzia de colonos italianos que aportou em Santa Felicidade (Curitiba), trazendo apenas a esperança na bagagem; ou seus congêneres alemães, no Batel, e assim por diante: Curitiba, há meros 50 ou 40 anos, em bairros valorizadíssimos hoje como Água Verde, era pouco mais que campos de araucárias – e só. As fotografias do saudoso Cid Destefani mostram uma cidade que parece irreal. Se o seu avô ficou com aquelas glebas fazendárias na distante Mercês, você ficou rico.


Mas se é verdade que todo imóvel em tese valoriza com o tempo, sendo por isso uma função temporal, é igualmente verdadeiro que o investimento imobiliário é, prioritariamente, aquilo que podemos falar de qualquer ativo: uma alocação de recursos para a geração direta de uma valorização esperada. Isto é, quanto o imóvel vai me render?

Ou seja, ao se falar de imóvel como investimento é preciso traduzir claramente o seguinte: quanto eu espero ganhar na locação ou em uma revenda? Esta são as duas formas mais comuns de apuração do retorno de um imóvel, inclusive nos Fundos Imobiliários, ou FIIs, que vem se popularizando tanto (mais de 1 milhão e 200 mil aplicadores pessoa física em bolsa). Locar e vender o imóvel é, na pratica, no que se constitui o ganho imobiliário. Isto é, o investidor imobiliário é aquele que compra com o propósito claro de esperar retorno, como uma alocação financeira em um ativo.

(Aliás um parêntese para não dizer que não disse: nem todo imóvel valorizará inequivocamente com o tempo mais que outros ativos, em termos reais. Muitas vezes a depreciação que age em sentido contrário é mais forte, e, também, as modificações na estrutura de um mercado, de um produto, ou de uma localização, afetando a esperada valorização e podem mesmo perder valor… mas se eu alongar mais esse parêntese vira outro artigo…)

Assim nossa pesquisa, em nível nacional, entrevistou mais de 6 mil pessoas responsáveis pela renda familiar, a partir de um corte de R$ 10 mil mensais. Encontramos 13% das famílias brasileiras declarando ter pelo menos um imóvel como investimento específico, feito para alugar ou vender.  E dos que não investem, 57% desejam investir em imóveis – mostrando como esse mercado é muito latente. É por isso que em tempos de juros baixos, esse mercado cresce tanto. Mesmo com o aumento da Selic, ainda assim a taxa de remuneração da renda fixa é muito baixa, e perde da inflação.

Para 6% dessas famílias de investidores, elas compram imóveis todos os anos, buscando segurança (47%) e rentabilidade (49%) – pilares desse tipo de investimento, que é pouco volátil. O imóvel mais buscado é o residencial (86%), sobretudo 2 quartos (33%), studios (25%) e 1 dormitório (22%). E 26% investem tanto em comerciais quanto residenciais. A busca pelo retorno em locação é predominante (54%). Produtos em geral mais compactos, mais centrais são mais visados – mas não apenas. Em estimativas que fizemos conseguimos avaliar que este segmento representou ao redor de 20% das vendas no mercado imobiliário nacional no ano passado, sendo que, claro, em alguns produtos, como studios, sua participação é bem mais elevada.

A pesquisa é ampla e um resumo está disponível para download para os assinantes deste jornal. Acesse agora mesmo!

Você é um investidor imobiliário? Se não é, procure informação, pois pode ser uma boa oportunidade. E se você ainda puder fazê-lo, converse com seu avô. Valerá à pena, sempre.

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