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Meio Cheio, Meio Vazio

04/03/2021, 15:16

Por Marcos Kahtalian

Já passamos o carnaval (que não houve) e segundo a tradição o ano agora começa para valer. Mas que ano será este 2021? Nunca foi tão difícil acertar uma previsão, a julgar mesmo pela disparidade dos principais agentes econômicos do país, que às vezes estimam a taxa básica de juros ao final do período variando de 2% a 5%. Idem para a inflação, para o crescimento econômico, para o câmbio e por aí vai. Afinal o que está acontecendo de fato e como será o desempenho do mercado imobiliário esse ano?

Para muitos o copo está meio cheio, para não dizer cheíssimo, quase transbordando. Há uma visão comum no meio empresarial de que estaríamos com ótimas condições este ano: taxa de juros muito baixa (mesmo que dobre, continuará ainda assim baixa em termos reais); crédito abundante (sobretudo do SBPE); demanda forte por galpões e logística em geral (efeito do e-commerce), início da vacinação (com reaquecimento do varejo físico) e crescimento econômico (PIB). Some-se a isso alguns fatores subjetivos: por exemplo, há inegavelmente um efeito de desejo pelo imóvel oriundo de tensões comportamentais advindas da pandemia – nossas pesquisas atestam isso – rearranjando e reaquecendo setores do residencial. E não menos importante: Já sabemos como lidar com a pandemia, ela já é uma nossa “velha” conhecida. Lembram o novo “normal”? Normalizou.

Contribui também para essa visão do copo meio cheio, de certa forma, até mesmo a guinada política para o centrão, o domínio das duas casas legislativas, o que vai gerar – para muitos – a tal das sempre aguardadas aprovações de reformas estruturais e projetos críticos como a independência do banco central. Ou seja, o ano tem tudo para repetir e até passar o desempenho surpreendente do mercado imobiliário de 2020.

O empresário, claro, é um otimista por condição. Mas vamos aos analistas de pena mais fria, esses corvos da catástrofe, cuja profissão é avistar e magnificar todos os riscos. Tratam-se de pessimistas por natureza. Como se sabe, o bom de alertar para crises econômicas, é que uma hora você acerta e para muitos analistas econômicos o copo está meio vazio, pra não dizer furado.

Para aqueles que fazem da análise a profissão de fé, não faltam motivos para o pessimismo. Vamos a eles: desemprego recorde, precarização do trabalho, inflação alta (sem contar a inflação dos insumos! corroendo as margens); retirada brusca do auxílio emergencial mergulhando a população em crise; populismo fiscal (vide as “intervenções” recentes do capitão que vem desagradando nossa Faria Lima); baixo espaço para reformas que afetem as corporações. Em resumo: ausência real de demanda agregada, o que mostraria mais uma vez que o mercado começa o ano otimista, mas terminará melancólico.

Quem tem a razão? Qual o copo vamos beber este ano? Bem, vamos lá: acostumados que estamos a acompanhar passo a passo em todo o país tanto o nível de oferta quanto de demanda, o que podemos avaliar para esse ano?

Do lado do copo meio cheio:

  1. Não vemos problema real esse ano ainda para o SBPE, isso é, para os imóveis residenciais com recursos da poupança. Os juros do financiamento continuam na mínima histórica e a intenção de compra voltou a patamares pré-pandemia. A previsão da ABECIP é de um crescimento de 27% no crédito via SBPE este ano. Que seja 10% ou 5%. Será ainda assim um ano muito bom, dado que a base de 2020 foi muito elevada.
  2. Demanda forte por logística, cada vez mais com integração com última milha, incluindo aí até mesmo os Self Storages – muito puxado pelo e-commerce. O inventário de qualidade em diversas regiões está muito baixo, com elevada absorção.
  3. Produtos de investimento – seja no residencial ou no comercial, a liquidez está ardendo na renda fixa. Isso é: o investidor tanto pessoa física de baixa escala quanto estruturados estão com foco em ativos alternativos, dada a taxa de retorno. Forte vocação para a locação residencial e mesmo para comerciais com localização e propostas inovadoras.
  4. Mercado de loteamentos – talvez o mercado mais beneficiado pela relativização da distância gerada pela possibilidade do home-office e pelo desejo de qualidade de vida. Vai continuar firme, inclusive como investimento de reserva, visto que nesse setor, a oferta é estruturalmente estrangulada.

Do lado do copo meio vazio:

  1. Saturação de oferta em casos específicos – Se a oferta está baixa no geral do país, e vem caindo, porque houve mais vendas que lançamentos em unidades em 2020, não dá para esperar esse ano a mesma velocidade de vendas que ano passado. Sobretudo em algumas cidades (e regiões dentro delas), cujo estoque começa a ser mais significativo. Há que se ter atenção no lançamento das próximas ofertas para entender se de fato o seu produto está capturando uma faixa de demanda não bem atendida. Isso requer inteligência mercadológica, mercadoria escassa, convenhamos, sobretudo porque o mercado é aberto e sem barreiras de entrada. Pergunta que não quer calar: até quando vai o apetite do investidor pelos super-compactos em São Paulo?
  2. Problemão no Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida) – Com os custos altos, e sem previsão de melhoria, as margens vão corroer, quando não desaparecer. Não se trata de aumentar limites do programa, existe uma barreira natural da demanda para elevação do preço. Some-se a isso a queda no FGTS. Ano de 2020 este fundo teve a terceira queda consecutiva com perda de 5% do valor emprestado. Ou seja, não apenas o funding não vem subindo, como está caindo – andando de lado na melhor das hipóteses. Além disso, todo novo programa exige tempo de adequação, isto é, ajuste de burocracia para aprovação. Assim, possivelmente este será o mercado mais afetado.
  3. Segmentos em baixa – offices, hotelaria, retail, segmentos em que se deve planejar os produtos este ano e aproveitar para compras, mas se deve ter todo o cuidado ainda, pois só casos bem estudados já indicam clara demanda para lançamento. Só lançar com demanda firme.

Como se sabe o copo não está cheio ou vazio: está na sua precisa metade. Nunca uma metáfora foi tão boa para um ano que, se soubermos aproveitar as metades cheias, será promissor como desejamos.

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