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O que podemos esperar do mercado em 2021?

11/12/2020, 13:57

Por Marcos Kahtalian

Grande parte de 2021 já está anunciado: será um ano com menos surpresas – pelo menos quando comparado com 2020 – este ano em que (quase) tudo aconteceu.

É certo, entretanto, que ainda conviveremos em 2021 com os impactos da pandemia. Ainda que se avizinhe um processo de imunização em massa, que aparenta ser próximo e não passar do primeiro trimestre do próximo ano, há razoável incerteza sobre os detalhes das campanhas de vacinação e seu efeito sentido. Apesar disso podemos ter mais esperança e podemos afirmar que estamos hoje mais capazes de enfrentar os desafios que a pandemia trouxe. Quando tudo começou, havia um quase pânico, e sem dúvida, uma incerteza descomunal: fatores que hoje já estão bem menos presentes na avaliação do cenário.

Não há dúvida que grande parte do sucesso de 2020 deveu-se ao crédito imobiliário, sobretudo com recursos do SBPE. Taxa de juros baixa para o tomador de crédito, bem como uma Selic baixa para o investidor orientado pelo CDI são, isoladamente, os fatores que mais mobilizaram o mercado. [RD3] Vimos compradores de todas as classes indo aos imóveis, seja como primeira moradia, como upgrade, diversificação de investimento, e mesmo como segunda moradia que acabou virando uma primeira moradia. Houve, é claro, também uma reorientação comportamental que nossas pesquisas detectaram: menos impacto da distância, mais busca por áreas verdes, espaço, e fruição do lar. Falou-se do novo normal; exaltou-se o home office; e, conquanto tenha ocorrido alguns exageros de avaliação, é bastante claro que o mercado residencial saiu fortalecido, com a ampliação do escopo da casa: lar, mas também trabalho, estudo, conjugados de alguma forma. Os mercados comerciais sofreram mais, sobretudo o mercado de escritórios e grandes centros de compras, enquanto o mercado logístico aqueceu dada a forte aceleração do e-commerce.

Podemos dizer que esses fatores positivos principais – taxa de juros baixa e fatores comportamentais gerais -devem permanecer na maior parte de 2021. Ou seja, as condições gerais de fomento do mercado continuarão ativas. O que preocupa, claro, são duas inflações: a inflação geral, ou seja, o IPCA, que caso siga pressionando a cesta de compras da família, dado o dólar alto e os descasamentos de curto prazo de oferta, irão impactar sim a taxa de juros: é com isso, com a inflação geral que devemos nos preocupar, posto que ela que condiciona a movimentação aperto monetário que o banco central pode fazer para mantê-la sob controle.

Mas, mais ainda que inflação geral, preocupa a inflação setorial, ou seja, os custos de produção, medidos pelos CUB regionais e pelo INCC nacional. Como se viu esse ano, os preços dispararam, com diversos culpados: câmbio desvalorizado (33% até outubro); redução brusca da oferta de materiais e crescimento súbito da demanda (efeitos da parada abrupta das fábricas e do aquecimento da demanda dado o auxílio governamental); mas sobretudo o preço subiu devido aumento dos insumos primários em dólar, dadas às restrições de oferta em nível mundial. Minério de ferro, cobre, resinas, dispararam no mercado internacional, o que estrangulou a oferta e os fabricantes que subitamente viram-se cheio de pedidos e sem conseguir repor os estoques. Houve desabastecimento.

Esta situação, de inflação de custos e dificuldade de abastecer, deve persistir ainda por até o primeiro semestre de 2021, prejudicando aqueles que já estão em obras, e dado o INCC corrigir parcialmente os custos, mas não todos, afetará as margens, já que há um menor espaço para aumento de preços de imóveis. Por outro lado, o próprio crescimento do INCC corrigindo contratos, pode descasar algumas realidades de renda e aquisição de imóveis. Ou seja, o mercado deve se preocupar com o controle de custos, capacidade de repasse, o mesmo acontecendo com as prestações que se corrigem pelo IGPM, que se tornaram inviáveis, por exemplo, para o mercado de loteamentos.

Outra preocupação será com a retomada da economia em um cenário de menos espaço fiscal, com a retirada das políticas de auxílio. Os menos favorecidos sofrerão grande impacto, bem como todos os trabalhadores informais e de baixa renda. Dado que boa parte do mercado se orienta para essa faixa de renda, pode-se esperar maior dificuldade nesse ponto. O mesmo, aliás, pode ser dito, do novo programa Casa Verde e Amarela. Como ele será regulamentado na prática? De que forma e em que nível pode-se esperar a manutenção de políticas de subsídios? Como é um programa de alcance nacional, de forma bem pulverizada – e sendo o antigo Minha casa Minha Vida uma política de sucesso – com tudo o que se possa dizer, acreditamos que o mercado terá uma forma de substituição compatível; mas cada vez menos devemos apostar na manutenção generosa de subsídios, posto que, como apontamos antes, não apenas não há espaço fiscal, mas talvez nem seja uma orientação de governo a concessão mais flexível de subsídios. Assim, podemos esperar que o mercado econômico de menor renda deve ser olhado com alguma atenção, estando mais claro esse cenário, em nossa avaliação, apenas para o primeiro trimestre de 2021.

Por último, vale ressaltar que a pandemia apressou a digitalização dos negócios [RD2] e essa tendência deve permanecer em 2021, sendo mais capazes de aproveitar a oportunidade aquelas empresas que melhor se posicionarem com uma atuação compatível com o novo cenário.

Assim, podemos entrar em 2021 com uma certeza: estamos mais preparados do que estávamos no início de 2020. Sabemos lidar com a pandemia, ainda que os impactos de uma segunda onda se façam sentir. E o mercado está com bons fundamentos para seguir uma trajetória positiva: demanda das famílias das classes médias e altas retornando aos patamares pré-crise e migração de investidores para o setor. Demanda sempre presente dos mercados econômicos. Desafios da inflação e do novo programa habitacional é que precisam ser equacionados; bem como, esperemos, consigamos realizar um bom processo de imunização, para de fato, recuperarmos o país em sua plenitude. Em 2020 o mercado imobiliário já fez sua parte. E vai fazer também em 2021.

*A opinião do autor não reflete necessariamente a visão da Brain inteligência estratégica

 

 


 

 


 

 

 

 

 

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