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O Reparcelamento e o Mercado Imobiliário

03/11/2020, 18:25

Por Orlando P. Ribeiro

No artigo anterior, A Operação Urbana Consorciada (OUC) e o Mercado Imobiliário , vimos que a OUC é um dos institutos jurídico e político previsto no Estatuto da Cidade (BRASIL, 2001 ) que pode ser definido como um robusto instrumento de planejamento, produção e gestão territorial urbanos que procura viabilizar econômica e financeiramente intervenções de transformação urbanística por meio da articulação de interesses público-privados, através da arrecadação antecipada – Certificados de Potencial Construtivo (CEPAC) – da valorização imobiliária prospectada pelas transformações resultantes da aplicação destes recursos, dentro do território de aplicação do instrumento. Vimos também que um dos grandes desafios a ser superado para o avanço das OUC no Brasil, refere-se à falta de instrumento (na legislação urbanística federal) capaz de operacionalizar necessárias e/ou desejadas intervenções que demandem reconfiguração da estrutura fundiária.

Entende-se por reconfiguração da estrutura fundiária, o processo que combina, em um só instrumento urbanístico, a unificação de lotes de propriedades distintas, inclusive com possíveis áreas públicas, seguidas de subdivisões com novas configurações físicas (territoriais), distintas das originais, porém, onde são mantidas as proporções em que cada proprietário (público ou privado) integralizou na unificação, para fins de manutenção de propriedades futuras (que poderão ser novos lotes ou novas unidades imobiliárias) dentro ou fora da área de intervenção.

Vimos ainda que o Projeto de Lei n.º 57 (BRASIL, 2017) foi apresentado como resposta a essa carência, propondo incorporar o Reparcelamento às OUC, com a finalidade de permitir que os proprietários de terrenos que serão afetados por OUC possam participar voluntariamente das operações urbanísticas, através de um contrato firmado entre as partes envolvidas (Entidade de Propósito Específico), podendo delega-lo à gestão da Administração Pública ou a uma empresa privada (Sociedade de Propósito Específico ou Fundo de Investimento Imobiliário) por meio de Concessão.

Mas o que é Reparcelamento?  O Reparcelamento é internacionalmente conhecido como Land Readjustment, tendo sido adotado em diversos países, tais como: Alemanha, Austrália, Canadá, Colômbia, Coreia do Norte, Coreia do Sul, Espanha, Finlândia, Índia, Indonésia, Israel, Japão, Malásia, Nepal, Portugal, Suécia, Tailândia, Taiwan, Turquia, etc. O Land Readjustment é um instrumento urbanístico que inclui processos de negociação para controlar o crescimento urbano e a implementação de mudanças de padrões de infraestrutura e terra, sem o uso generalizado da expropriação, tirando partido do efeito da valorização da terra, beneficiando o desenvolvimento urbano – equitativo e inclusivo – ao proporcionar simultaneamente: a permanência dos moradores (proprietários de terras e arrendatários) após a implementação do projeto de intervenção, estimulando a coesão da comunidade; a distribuição equitativa de encargos e benefícios nos processos de urbanização, pois todos os proprietários contribuem fornecendo uma porção de sua propriedade para estabelecer espaços públicos, ou terras para vender para pagar por infraestrutura melhorada; a distribuição justa dos encargos e benefícios do desenvolvimento urbano, minimizando o problema do aumento do valor da terra (ganho de capital) sendo monopolizado por grandes proprietários de terras, incorporadores ou governos; a minimização da necessidade de uso dos fundos públicos para o desenvolvimento urbano, pois os custos em grande parte são suportados pelos beneficiários; e a minimização dos riscos para população vulnerável por meio de redes de proteção social.

Podemos definir o Reparcelamento como um instrumento urbanístico robusto e controverso utilizado por diversos países, com distintos usos, escopos e propósitos, que vem gradativamente, desde o final da década de 1990 (ver Quadro 1), sendo proposto no Brasil como possível solução para auxiliar a gestão territorial em intervenções urbanísticas como: execução de programas habitacionais de interesse social; produção de espaços de alta densidade; viabilização econômica do transporte coletivo; renovação de áreas degradadas; regularização de assentamentos informais; justa distribuição de encargos e benefício da urbanização; financiamento de obras e serviços públicos; mitigação de impacto de eventos climáticos em áreas de risco; reconstrução de áreas urbanas ou rurais afetadas por desastres naturais (enchentes, vendavais, abalos sísmicos, etc.) e antrópicos (rompimento de barragens, incêndios, etc.); reorganização da estrutura fundiária; ampliação do espaço público e aumento da intensidade de uso e ocupação do solo; construção de novas infraestruturas; instalação de novos modais de transporte coletivo; criação de parques lineares e ciclovias; colaboração em Operações Urbanas Consorciadas; implantação de novas linhas de transporte ferroviário (por parte da iniciativa privada); modificação do sistema de circulação dos espaços livres de uso público; instalação de equipamentos urbanos comunitários, etc.

Reparcelamentos do mercado imobiliário no Brasil.
Fonte: Autor.

O Reparcelamento prevê que essas intervenções urbanísticas possam ser ora protagonizadas pelo poder público com participação da iniciativa privada, ora pela iniciativa privada com suporte e colaboração do poder público, ora por meio de concessão pública. A principal vantagem do Reparcelamento consiste na substituição da coercitiva e desagregadora negociação individual (com cada proprietário), por um método de tomada de decisão coletiva, contemplando tanto os interesses privados (proprietários, locatários, incorporadores), quanto os públicos. Além disso, como a entrega dos imóveis se dá em troca de um imóvel futuro, ainda que de maior valor, não há dispêndio imediato de recursos, o que contribui para viabilizar financeiramente o empreendimento.

Cabe aqui salientar que o sistema jurídico brasileiro permite aos proprietários que subdividam suas glebas em lotes e as comercializem para inúmeros proprietários. No entanto, a unificação dos lotes – de competência municipal legislar – só é possível em propriedades de um mesmo proprietário. Ou seja, não existe um mecanismo que permita que se faça a unificação de lotes de distintos proprietários. O Reparcelamento é a ferramenta pela qual se torna possível esta prática, e vai além, permitindo que se faça uma nova configuração do traçado dos lotes e logradouros afetados, viabilizando assim, operações urbanísticas que objetivam resultar em adequado aproveitamento do solo urbano na área de intervenção.

Um outro aspecto relevante é o comportamento do Mercado Imobiliário que está sempre em busca de novos negócios, e se não encontrar oportunidade em áreas urbanas, acabam indo buscar negócio em área suburbana ou até mesmo em outros municípios. Este movimento descoordenado é responsável por grande parte dos problemas urbanos (espraiamento, periferização, fragmentação e dispersão dos componentes urbanos) que afligem as cidades brasileiras, resultando no empecilho à mobilidade eficiente, à segurança e à redução da segregação e desigualdade social, trazendo custos crescentes à Administração Pública e produzindo cidades pouco diversas em suas funções. Portanto, se os municípios não tiverem dispositivos para criar glebas adequadas ao uso imobiliário, consequentemente, surgirão loteamentos e condomínios cada vez mais distantes, fortalecendo o processo de fragmentação resultante do espraiamento do território urbano, como subproduto da incapacidade de se resolver este problema.

Um bom exemplo do uso deste instrumento pode ser verificado na Operação de Reparcelamento Quarteirão da Praça de Touros, na cidade de Cascais em Portugal (ver Quadro 2).  A intervenção urbanística proposta objetiva: implantar num quarteirão uma operação de reconversão e requalificação urbanística; mitigar o impacto da estrutura edificada sobre a envolvente; privilegiar o atravessamento de pedestres da área de intervenção; criar uma área de parque/jardim integrando os edifícios propostos e estabelecendo uma estrutura de paisagem vocacionada para a fruição e lazer públicos; promover a continuidade da estrutura verde e de espaços de uso de pedestres na globalidade do quarteirão, mediante a adoção de tipologias arquitetônicas consonantes com este propósito; integrar na solução paisagística global o maciço arbóreo existente; consagrar o uso habitacional associado a usos terciários, integrando serviços, restauração e pequeno comércio local.


Fig. 1 – Estrutura Fundiária Original Fig. 2 – Proposta de Reparcelamento
Fig. 3 – Ocupação Proposta / (84 apartamentos com 1, 2, 3 e 4 dormitórios)
Fonte: Autor baseado em informações da Prefeitura Municipal de Cascais do link.
 

 Por ser um tema muito pouco conhecido, mas com grande potencial transformador, tratarei de mais detalhes deste instrumento nos próximos dois artigos. Por hora o importante é saber resumidamente que o reparcelamento se define como um instrumento de Política Urbana que está sendo incorporado por alguns municípios brasileiros (Belo Horizonte/MG, São Borja/RS, Taquari/RS, Linhares/ES, São Paulo/SP e Curitiba/PR) com a finalidade de conduzir intervenções urbanísticas de  reconfiguração da estrutura fundiária (seja do tecido urbano, seja da franja urbano-rural), com perímetro pré-estabelecido (por dispositivo legal), apoiado por legislação municipal específica (Plano Diretor e/ou Lei de Parcelamento do Solo), proposto pela iniciativa pública ou privada (em cooperação de ambas), com participação de agentes (proprietários, agentes desenvolvedores, governo local, incorporadores, outros), utilizando como prerrogativa fundamental a unificação de propriedades públicas e privadas (de distintos proprietários) – ou apenas privadas – seguida de nova subdivisão que resulte concomitantemente: [1] na oferta de novas áreas urbanas para implementação de espaços, e/ou equipamentos, e/ou infraestruturas públicas (ou de interesse público); [2] na oferta de novas unidades imobiliárias (lotes e/ou edificações reserva) a serem comercializadas com a finalidade de financiar, em parte ou integralmente, as obras necessárias para a execução do projeto; [3] em menores parcelas de propriedades privadas (porém mais valorizadas) a serem adjudicadas aos proprietários afetados pelo projeto (dentro ou fora do perímetro de intervenção); e [4] na justa repartição de encargos e benefícios entre os proprietários afetados e envolvidos no projeto.

*A opinião do autor não reflete necessariamente a visão da Brain inteligência estratégica

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