Por que é tão difícil aprovar projetos no Brasil? - Brain

Este site utiliza cookies para a análise de uso. Ao continuar navegando, você concorda com nossa Política de Privacidade.

Canal Brain

O maior portal de conteúdos sobre inteligência de mercado.

Por que é tão difícil aprovar projetos no Brasil?

25/09/2020, 11:15

Por Eduardo Guimarães

Quem é do ramo sabe: aprovar projetos (principalmente de loteamento) no Brasil é tão complexo e demorado que qualquer área, só por ter essa parte burocrática resolvida, mesmo ainda sem nenhuma obra executada, já tem outro valor. É impressionante!

Existe no Brasil uma cultura do Estado paternalista, sob o ponto de vista de prover os desvalidos e controlar as ações da população, dizendo a todos o que podem ou não fazer, exercendo um poder absolutista, mesmo estando em uma democracia.

Deixando a hipocrisia de lado e falando claramente, hoje em dia quem faz as cidades crescerem, gerando o desenvolvimento urbano é o mercado imobiliário, pois há muito tempo o Estado perdeu sua capacidade de investimento. Não à toa as contrapartidas estão cada vez mais leoninas como condicionantes de aprovação. Ou seja, o Estado diz que faz, mas quem paga, e em alguns casos até executa as obras, é o empresário do mercado imobiliário, E ainda assim, continuam com o estereótipo de meros “especuladores” imobiliários.

Nos final dos anos 1970, o país já contava com um bom arcabouço de legislações para regular desde uso das água (Código das Águas, Decreto 24.642/1934), meio ambiente (Código Florestal, Lei 4.771/1965, posteriormente atualizada em 2012) e o parcelamento do solo (Lei 6.766/1979), entre outras. Isso já dava uma boa formatação de como se apropriar do solo e utilizá-lo em favor do desenvolvimento urbano e rural, permitindo a construção de cidades com mais qualidade e justiça social.

Ocorre que justamente nesse período, nas décadas de 1960 e 1970, houve um grande êxodo rural no Brasil, quando cerca de 30 milhões de pessoas (um terço da população à época) migraram do campo para a cidade, por diversos fatores (sobretudo a mecanização do campo), causando um crescimento repentino e desordenado das cidades. Esse fenômeno, somado ao brasileiro, que não é muito afeito às leis e ao Estado, que é negligente na fiscalização, deixaram que as cidades crescessem aleatoriamente, seja por parcelamento do solo ilegais, invasões de áreas de mananciais e de risco e desrespeito às Leis Federais 4.771/65 e 6.766/79. O reflexo é visto hoje amplamente: cidades colapsadas, mal adensadas, sem mobilidade urbana e com alto fluxo de movimentos pendulares longos, sobretudo no movimento casa – trabalho.

Somente em 1998, com a Lei de Crimes Ambientais, é que se começou a colocar um freio nisso. Freio ruim. Vejamos porquê. A lei de crimes ambientais causou alguns efeitos colaterais que ajudaram a travar as aprovações. Primeiro ao criminalizar a pessoa física responsável pelas análises  dos licenciamentos dentro dos órgãos públicos, criando uma insegurança jurídica a esses funcionários, que da noite para o dia se tornaram responsáveis e alvos dos Ministérios Públicos, fazendo com que eles travassem os licenciamentos e fossem criadas uma infinidade de documentos e burocracias, visando a sua proteção legal. Outro efeito colateral foi usar uma lei florestal nacional ampla e genérica, que trata a “pracinha da esquina” em igual importância ambiental quanto o bioma da Mata Atlântica. Disso surge o maior embate de hoje: as famosas áreas de preservação permanente urbanas, tão complexas que falaremos em outra ocasião, em artigo dedicado ao tema. Ou seja, a lei que foi criada para disciplinar o desenvolvimento urbano, promovendo respeito ao ambiente natural na sua transformação em ambiente urbano, porém se tornou uma trava burocrática que gera até um valor agregado desproporcional pelo simples fato de já tê-la superado.

Somados a esses fenômenos citados, voltamos à cultura paternalista do Estado, que dá ao poder público, seja ele municipal, estadual ou nacional, um caráter de autorizador do desenvolvimento imobiliário, quando na verdade ele deveria atuar como regulador, deixando o mercado se desenvolver com responsabilidade, mas livremente.

Já atuei no desenvolvimento de planos diretores em diversos municípios e regiões metropolitanas em planos mais amplos e hoje constantemente sou chamado a prestar consultorias pontuais em revisões de planos diretores, tanto por municípios, quanto por empresários, pois os excessos das legislações costumam criar armadilhas legais que simplesmente travam o desenvolvimento município. E todos sabem que depois do Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257 de 2001), ficou mais difícil mudar a legislação municipal ao bel prazer como faziam no passado alguns alcaides, sempre de acordo com seus interesses pessoais. E essa legislação foi de fato um avanço no âmbito nacional. Avanço esse que engessou cidades por negligência administrativa, uma vez que na falta de planejamento, a esmagadora maioria dos municípios do país deixaram para última hora a elaboração de seus planos diretores e esse foram feitos no ‘modelo’ copia e cola de uma cidade para outra (tem até cidade com ampla legislação da orla marítima embora se situe no interior do país a muitos quilômetros de distância das praias), que fez com que as características locais de muitas cidades não fossem respeitadas e o poder público só viu isso tarde demais, quando a cidade parou. E o mais absurdo é que hoje, cerca de uma década depois, nas revisões obrigatórias dessa legislação, a maioria continua incorrendo no mesmo erro. Ou seja, mais uma década de estagnação está por vir.

Felizmente nem tudo é trágico nesse cenário. Com esse penoso aprendizado, vimos os empresários se organizarem e deixarem de tratar somente de assuntos de seu interesse, passando a ver os interesses de toda a classe. Isso criou canais de comunicação entre o empresariado e o poder público que gerou uma (ainda pequena) transparência em suas relações, proporcionando soluções menos casuísticas e mais abrangentes para as cidades. Hoje é legítimo e público que uma empresa solicite um ajuste na legislação que a beneficia, mas que também gera um benefício direto à população local e a outras empresas. E essa transparência é assistida de perto pelo Ministério Público, que sempre está pronto a questionar sua legalidade. É assim que se constrói um desenvolvimento urbano de fato! São ações legítimas de empresas que atuam no mercado e tem compromisso com seus clientes e acionistas e já visualizaram que o compromisso se estende às causas municipais com um todo. Hoje em dia não basta o empreendimento ser rentável para a empresa e sob medida para seus clientes, ele precisa também estar alinhado com os anseios da comunidade local.

Esperemos que os políticos comecem a enxergar da mesma forma…

 E como esse ano é ano de eleições municipais, podemos fazer a nossa parte elegendo cidadãos que de fato tem compromisso com a cidade e sua comunidade.

*A opinião do autor não reflete necessariamente a visão da Brain inteligência estratégica.

Veja também:

Tecnologia para mercado imobiliário – Proptech Talks com Francisco Perez

Proptech Talks é uma linha editorial da eBrain que conta com a participação de empresários de startups de tecnologias inovadoras…

Indicadores Nacionais de Loteamentos 2019 – FIQUE POR DENTRO DO MERCADO com Fábio Tadeu Araújo

Baixe a apresentação completa: bit.ly/ind-lot-nacional-2019 O sócio-diretor da Brain, Fábio Tadeu Araújo, fala sobre os indicadores nacionais do mercado de…

Brain na Mídia
Conselho do FGTS aprova suspensão de 120 dias para receber de bancos valores de financiamentos imobiliários

SÃO PAULO – O conselho curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) se reuniu, nesta terça-feira (8),…