Entenda os impactos da MP 1085/2021

Às vésperas do final do ano 2021, com o objetivo de contribuir para o aprimoramento do ambiente de negócios no País, foi editada a MP 1085, visando a modernização dos registros públicos, desburocratização dos serviços registrais, centralização nacional das informações e garantias, bem como alterações nas regras da incorporação imobiliária previstas na Lei n° 4.591/64, sendo que especificamente em relação a este ponto, pode-se destacar os seguintes temas.

1. EXTINÇÃO AUTOMÁTICA DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

A partir da MP 1085/2021, sem a necessidade de averbação específica da baixa, a extinção do patrimônio de afetação ocorrerá uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, e neste caso, em relação as unidades não negociadas o cancelamento será realizado mediante averbação, sem conteúdo financeiro, do respectivo termo de quitação na matrícula matriz do empreendimento ou nas respectivas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas.

Quando houver a denúncia da incorporação formalizada pelo incorporador dentro do prazo de carência, a desafetação ocorrerá no mesmo ato de cancelamento do registro da incorporação, sendo que deverão ser apresentados os recibos de quitação passados pelos adquirentes. Ante a denúncia da incorporação, como não se dará seguimento ao empreendimento, a exigência da apresentação dos recibos visa assegurar que os valores sejam devolvidos aos compradores, antes da baixa. Dependendo do caso, alguma dificuldade pode ser encontrada na operacionalização deste procedimento, assim, por cláusula a ser inserida no contrato de compra e venda, há a possibilidade de se prever mecanismos que visem atender referido dispositivo.

Por sua vez, se houver a liquidação nas hipóteses de decretação de falência ou insolvência do incorporador, a desafetação ocorrerá mediante averbação da ata da assembleia geral dos adquirentes.

2. REGIME CONDOMINIAL ESPECIAL 

A partir do registro do memorial de incorporação, fica, agora, instituído o regime condominial especial, investindo o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de livre disposição ou oneração das suas unidades, independentemente de anuência dos demais condôminos.

Tratando especificamente desse regime, na alteração promovida pela MP da Lei de Registros Públicos ele fica nominado como “condomínio por frações autônomas”.

Ainda que discussões doutrinárias já surjam acerca do tema, se essa é uma nova modalidade de condomínio ou apenas uma nomenclatura, o benefício neste caso está no fato de que o adquirente poderá de imediato financiar a compra do imóvel, já na planta, possibilitando, assim, uma melhor gestão do fluxo de caixa da incorporadora. Pelas regras atuais, sabe-se que o financiamento junto ao Banco de um imóvel na planta, somente é permitido nos casos em que a obra é financiada diretamente pelo incorporador com a instituição financeira. Assim, para os casos em que essa não era a fonte financiadora, o financiamento pelo adquirente da unidade somente era possível após a concessão do “habite-se”. Apesar da regra da MP permitir essa possibilidade, ressalva-se, entretanto, que ela está condicionada a adoção de políticas específicas pelas instituições financeiras neste sentido.

3. SIMPLIFICAÇÃO DE ATOS 

Para o registro do memorial de incorporação no registro de imóveis, foi afastada a necessidade da apresentação do atestado de idoneidade financeira, fornecido por instituição de crédito.

Foi facultada, também, a possibilidade de se substituir a certidão esclarecedora de ação cível ou penal, pela impressão do andamento do processo digital, quando ficar demonstrado de modo suficiente o estado do processo e a repercussão econômica do litígio. Tal medida evita a necessidade de se apresentar as certidões explicativas, diminuindo custo e gerando economia de tempo.

Em relação aos prazos, ao invés de 15 dias corridos, os oficiais do registro de imóveis terão 10 dias úteis para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao registro de incorporação, bem como, se satisfeitas as exigências, o mesmo prazo para fornecer certidão e devolver a segunda via autenticada da documentação.

Aumentou de 120 para 180 dias, o prazo de validade do registro da incorporação, e se ela não for formalizada nesse prazo, ao invés de exigir a atualização de toda a documentação, a MP 1085/2021 prevê que para a negociação das unidades, só deverão ser atualizadas as certidões e eventuais documentos com prazo de validade vencido. Incluiu, também, disposição, no sentido de que o procedimento deverá ser realizado a cada 180 dias.

Estabeleceu expressamente que o registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único, assim, para esses dois atos, justifica-se o pagamento de emolumentos referente a um único ato.       

4. FORMALIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO

Preenchendo uma lacuna existente, descreveu as hipóteses em que se considerará formalizada a incorporação, o que se dará nos casos de alienação ou oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento.

5. DEVERES DO INCORPORADOR 

Além da previsão que já existia do dever de informar os adquirentes por escrito do estágio da obra, o incorporador deverá encaminhar de 3 em 3 meses aos adquirentes, a relação de todos que adquiriram unidades, com os seus endereços residenciais e eletrônicos.

6. REGULAMENTAÇÃO DO PROCEDIMENTO DE DESTITUIÇÃO DO INCORPORADOR 

Houve um maior detalhamento quanto ao procedimento de destituição do incorporador, nos casos de insolvência, em que ele tenha optado pelo regime de afetação e não seja possível prosseguir com a construção, incumbindo ao oficial do registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o empreendimento o dever de notificar o incorporador para a adoção de várias providências, após decisão da Assembleia de sua destituição.

7. REGISTRO DA PROMESSA DE PERMUTA 

Ainda que a alteração tenha ocorrido na Lei de Registros Públicos, preenchendo uma lacuna, que em algumas situações levava a suscitação de dúvida pelo oficial de registro de imóveis, foi expressamente incluída a possibilidade do registro perante o Registro de Imóveis da promessa de permuta, que neste caso, poderá vir a comprovar, quando do registro do memorial de incorporação, a negociação firmada com o terrenista.

8. DA CONCENTRAÇÃO DOS ATOS DA MATRÍCULA 

Ainda que seja recomendável a realização da due dilligence, quando da aquisição de áreas pelo incorporador, mediante alteração da Lei 13.097/2015, a MP 1085/2021 reforça o conceito da concentração dos atos na matrícula.

Considerando o seu objetivo, constata-se que em muitos pontos as regras podem vir a facilitar o ambiente dos negócios imobiliários, no entanto, apesar de a MP surtir os seus efeitos jurídicos desde a publicação, para que seja convertida em lei, ela ainda depende de aprovação do Congresso Nacional, sendo que a previsão é que tal se dê a partir de fevereiro de 2022.

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